章剑锋

　　前篇专栏述及，市场中有大炒房者，有小炒房者，二者相互依附和庇护，老百姓陷入彀中犹不自知。倘要就此作结，说中国楼市正交织着一场阴谋，相信这一论断也应该能够成立。

　　不无遗憾，这样一种浅显的客观市场势态，国内一些经济学家却视若无睹，他们往往更倾向于相信，由于某种不务实消费、攀比风气或好享受心理作祟，购房者才纷纷跳进购房债务黑洞无法自拔，这遭遇不值得同情。照此推导，中国楼市的主要矛盾和问题似乎也该尽悉归咎于买房人。

　　最近跟几位持这样观点的学者的交流，让我明白，一方面他们清楚地知道，那些买不起房但后来又不得不买高价房的人并非都是社会的财富精英；另一方面，又对这些人表现出相当反感的情绪，认定为买房不计代价和后果，却不能做出更加明智的选择（比如租房），违背了客观规律（低收入、高房价、收支比例不平衡），是自寻烦恼。

　　认真推敲，不能不说这样的批评大有问题。这些学者似乎存有误解，以为人们非常之乐意负债买房，也以为命运尽在买房人掌握之中。可是据我所知，那些最终选择遭受奴役或自讨苦吃的买房人，实属无奈。事实是，一开始人们不愿意做房奴，到了最后，又无一不成房奴。

　　这里面包含这样一层逻辑：最初人们极力要摆脱债务深渊。后来发现现实残酷，无从逆转，只好屈服。多年来，人们前赴后继以同一种方式掉进同一个市场洞穴，头脑清醒心情复杂，痛苦莫过于此。部分学者似乎没有认识到这一点，或者有所认识，但刻意回避了。

　　糟糕状况正不断加深。北京一位开发商告诉我，时近年关，很多开发商纷纷将手中的项目囤积起来，以待来年投入市场。生意做到有东西不愿拿出去卖，这是很反常和可疑的。通常的市场规律，生意人总是希望能在尽量短的时间内将尽量多的商品卖出去，以赚取比例相当的利润。要问，原本很快能卖掉并兑取大把钞票的项目，开发商何以要捂到翌年再行发售？

　　世人皆知，房屋非一般商品，足够量大的需求和相对要少的供应长久以来就是一对造就高房价的矛盾，现在开发商来个“我不卖了”，在原本供应数量有限的基础上进一步人为削减供应量，制造“房荒”局面，制造紧张氛围，欲将人们驱入一个圈套（是谓饥饿销售）。来年，当开发商再将手中项目发售时，利润会被放大若干倍，买房人则被刮下几层“皮”。

　　残酷处又在于，并非开发商一方编织这阴谋。人称“皮包商”的开发商能够一步一个脚印，由没有皮包做到拥有皮包，直至将皮包丢弃公开榨取，是因为他们获得了某些集团势力的扶持。

　　仔细寻究，自土地获得到房屋发售，一路走来遍地陷阱。早先协议出让土地时，开发商若要土地，须与村委会、镇政府签协议，再由镇政府报给区政府，区政府报给规划院进行规划，再通过规划委下文件。开发商只需使用若干钞票推敲，就可一路绿灯获得粮票和粮食（银行贷款和土地）。眼下虽实行招拍挂制度取代协议出让，但仅限游戏形式转换，不妨碍开发商集团的桌底交易。就这样，原有以地谋生、靠地安居的土地使用权人被玩弄于股掌，纷纷遭到驱逐和强迁，变成无房户和破产者。

　　开发商投入尽量少的成本去建设这块“血汗土地”。项目建成日，主导价格机制、操纵销控手段，利润增至10倍乃至更多。这其中，不排除一些不良官员存在于项目中的股权或间接利益关系，使这种价格操纵如鱼得水极尽便利。最后算帐分成，整个项目收益一部分由一些官员以各种形式抽走，一部分由开发商赚取。这样，开发商集团的土地交易、关系运营、企业利润和项目经营等支出将全部转嫁给买房人来承担，房价焉有不涨之理？

　　这时候，如果我们对买房人被开发商集团所操控的那种生产者剩余和消费者剩余的生生榨取无动于衷，岂非默认了阴谋交织的合理性？这于情于理都说不通，更与建设和谐社会的追求相背离。诚然，完全可以提醒人们量力而为去租房住，不要急着往火坑里跳，可是政策性住房制度的推行并非无可指摘（关于这一点，下一篇文章我将着重讨论），大多数人也不具备经济人理性，有点理性也可能随时被阴谋打乱，以眼下的政策环境，买房人很难做出更好的选择。

　　建立在消费者剩余被掠夺基础上的中国楼市，持续繁荣已超过10年。现在，一种看似牢不可破的市场掠夺生态已经结成。如果这张网某天忽然被撕裂，则市场的命运、买房人的命运或能出现转机，但这只是善良人们的一相情愿，至少目前还没有这种可能。
　　

【来源：上海证券报】