3个月五大高价地横空出世

    以区域来分，2007年1月至9月25日，杭州已经完成招拍挂的58幅土地中，能够称得上高价地的有五幅地：杭政储出[2007]17号钱江新城地块、杭政储出[2007]20号金松地块、杭政储出[2007]23号浙江工商大学地块、杭政储出[2007]24号三墩地块、杭政储出[2007]43号转塘地块。

    先是5月30日，杭政储出[2007]17号在杭州市公共资源交易中心公开出让，这个包括95.02亩宅地在内的综合地块，经过17轮竞价被杭州葛洲坝实业投资管理有限公司、绿城房地产集团有限公司和杭州康居投资管理有限公司三家联合以34.9亿元竞得，楼面地价约11759元/平米。这是目前为止，钱江新城区域内楼面地价最高的土地。

    时隔25天，杭政储出[2007]20号地块(金松地块)拍卖，经过12轮竞价由旅游西城房产开发有限公司以16.01亿元夺得该地块，比起价高了近一倍，楼面地价12245元/平方米。这是一块出让面积达61.28亩的宅地，在目前杭州市中心出让土地中算比较大了。

    隔了半个多月，参加了7月9日那场土地招拍挂的人一定对现场记忆犹新，这是迄今为止杭州历时最长、竞争最激烈的一次土地拍卖，也诞生了今年前9个月宅地最高价。激战90轮，雅戈尔置业战胜凯德新运、广宇、三盛、西湖房产等对手，以总价14.76亿元将杭政储出[2007]23号(浙江工商大学地块)收入囊中，楼面地价达15712元∕平方米，其时，周边在售楼盘均价1.5万元/平方米左右。同天，杭政储出[2007]24号地块创造了7750元∕平方米的楼面地价，创出三墩地价之最。

    第二天，城西学院区块楼盘或封盘不售，或房价飙涨6000元/平方米；三墩区块各在售楼盘普涨500~1000元/平方米。

    还被称为高价地的是上月成交的位于转塘的杭政储出[2007]43号地块，经过33轮竞价，被金都房产和九龙仓联手获得，成交价11.4亿元，楼面地价10004元/平方米。再次刷新了由他们自己创造的转塘宅地楼面地价纪录。

    从5月30日到8月31日，整整3个月时间，杭州先后涌现五大高价地，几乎每一次拍卖都会出现让市场一片哗然的价格纪录。

    定位“豪宅”，就能降低风险吗

    私下里说起这三个月不断出现的天价地，一位资深业内人士批评说，一些开发商的成本估算并不充分，地价盲目竞高是冒险行为。“就房地产来说，正常的项目整体开发利润应该在10%~15%，这才是更接近社会平均利润的比值，有的企业做一个项目可以获得40%甚至更多利润，其实多出来的主要是土地增值高于预期的部分。”他认为，高价地的产生在更大程度上就是开发商对未来的预期定得非常高。

    “预期”是一个充满弹性的词汇，而且具有传染性，对地价的高预期催生了一个个高价地，进而推动房价上升，周边楼盘的涨价又反过让原本忐忑不安的新高价地得到心理安慰。问题是，并非所有高价地都当之无愧，或者说有足够实力，支撑起本项目独立的价格体系。多数时候地价与房价，你来我往都是“预期”对“预期”，是虚胖不是结实，一有风吹草动就惶惶不可终日。

    “我们的楼盘是高品质、高投入。”高价地在对自己定位时，都如此信誓旦旦。他们希望藉此成为楼市中的领头羊。于是追加建设投入，定位于“豪宅”，攀富成风，每拍出一块地开发商都说自己要做“高端”、做“精品”，其实，投入资源过度集中，也是在放大自己的经营风险。

    杭州不是没有出现过做亏本生意的楼盘，只是有些开发商是好了伤疤忘了痛，另一些则是初生牛犊不怕虎。

    “只有当项目结算的时候才知道自己到底赚了多少钱。”一位曾经负责过某城北楼盘的开发商表示，2004年他们拿项目的时候也是市场正好，楼面地价近4000元/平方米，比周边楼盘的地价高了50%，可开盘销售却正碰上长达两年的宏观调控，资金回笼慢，涨幅更慢，最终项目结算后纯利润不到千万元，利润率只有5%左右。

    如果不是今年楼市再度发飚，杭州九堡、下沙的一些楼盘也同样在生死线上挣扎。下沙某大盘，四年前竞得地块时楼面地价近1800元/平方米，加上综合成本，最初开盘价连保本都做不到。

    房价、地价是一些被堆砌的数字，市场必须清醒。对企业来说，不是看谁笑得最大声，而是看谁能笑到最后。

【来源：钱江晚报】