黄金周前就急急出台的房贷新政被公认为是2007年与频繁加息一样成为平抑房地产市场的又一大利器。有开发商断言，此次新政的力度将不亚于2005年出台的“期房限转”政策的威力！

首付提高到5成！这是今年夏季火爆的房地产市场的一句最冰凉的“谣言”。谣言虽无凭无据，却已使得一批二次置业者心惊，抱着“今天买不起，明天更买不起”的心态，早早下单买房。

9月27日晚间，央行、中国银监会联合下发通知，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于4成！

从最初的低首付、零首付，到现如今的首付4成。中央宏观调控的信号又一次升空。

消息一出，一朝惊醒梦中人，许多打定主意买房的二次置业者不得不考虑着另外一成首付款的出处。而1.1利息也着实让精明的买房人在拨算盘时真正体会到了“肉痛”。

有房地产业内人士表示，一旦各家银行的细则纷纷出台，并按照《通知》精神严格执行的话，这次新政对于市场的镇定作用将会立竿见影。

市场：看房热闹依旧  市场反映迟滞

位于木渎天平山脚下的桃花源别墅项目在黄金周期间，每天的客户来访量达到20组，是平日的两倍。开发商吴中地产集团桃花源项目总经理曾昌宇认为，目前，从客户的反馈情况来看，新政的影响仅停留在心理层面，1.1的利率使得部分客户的心理负担加重。“从项目一期的销售情况来看，一次性付款的不在少数，新政有可能会促使现在的客户放弃贷款，全额付款，所以，不一定是坏事。”

10月1日—10月4日，苏州国际博览中心的住博会依然火爆，尤其是面积在120平方米以内的住宅项目，展厅几乎被挤爆。参展的开发商纷纷表示，市场刚性需求依然旺盛。苏州各大银行纷纷以“房贷市场情况依然火爆、市场反应迟滞”来形容他们的感受。我爱我家房产经纪公司王锋表示，二手房交易并没有受到明显影响，首次置业的刚性需求仍然是主导，因此受新政影响不大。

根据搜房网统计的数据汇总，苏州市区十一黄金周期间的住宅类房源成交为476套，成交量大幅下降，不足国庆前一周的四分之一。而与今年五一黄金周住宅类房源成交754套的数字相比，也显示出了差距。业内人士分析，成交量大幅萎缩，除了受国庆长假期间购房者签约量滞后的原因，也不排除房贷新政策对楼市负面影响的冲击。

细则：银行或以家庭为单位界定“第二套房”

与市场的暂时性麻痹相比，开发商对新政将产生的效力保持着高度关注和警惕。新政一出，极度敏感的开发企业已经与几大银行进行了新政执行层面的沟通。据一位开发商的判断，以家庭为单位，以全国联网的征信系统所反映的商业贷款的有无情况来界定“第二套住房”或将成为大多数银行采取的认定方式。

10月9日，招商银行苏州分行首先向外界公布了实施细则。苏州分行个人信贷部主任龚建中表示：招行以家庭为单位，以贷款还清与否来界定“第二套房”。据内部人士透露，中信银行或采用与招商银行类似认定方式，而四大银行目前仍没有接到总行关于执行细则的通知。

15年后想一套房还是100万

威力：重创中高端物业投机  房价涨幅有望趋缓

有专家分析，随着今年苏州房地产市场大量联排别墅、高档湖景公寓的推出，这部分中高端物业已经因其土地的稀缺性而日益成为当前楼市投资和投机的热点。此次新政对于一部分实力有限的房产投机分子，将是重重地一击。

“那些介于100万—300万之间的中高端市场受此次新政的影响会更大些。”苏州华成房产销售部经理黄春雷认为。其公司目前的两个位于园区青剑湖的楼盘——金色湖滨和观澜丽宫，其中以中小户型为主的金色湖滨项目基本未受新政影响，目前，开盘价格预期可稳坐6000元/平方米以上。

中海地产今年在苏州的中高端市场颇有作为，中海发展苏州公司副总经理王军对此次新政持谨慎态度。王军表示，此次新政对于楼市的影响不可小觑，但目前对于市场成交和价格的影响还没有显现。

“上半年苏州房价冲的太快了，我个人表示担忧，这次调控来的正好，对市场的健康发展有好处。”苏州雅戈尔置业总经理李聪对这次新政表示欢迎。李聪认为：“此次新政将导致年内的房价涨幅趋缓，不排除部分楼盘价格出现回调的可能；同时，对于下半年的土地出让也是一剂镇定剂，下半年苏州土地出让将很难出现今年7月份土地出让的疯狂景象。”

苏州市建设局副局长邱晓翔认为，房地产的诸多问题，并非单纯地依靠提高首付就能解决。“此次新政，是继不断加息之后又一次释放信号，它的作用更多地是对需求方产生一种心理暗示，挤压掉市场的一部分投机成分。而房地产市场真正健康稳定发展，需要配合税收政策、土地政策、廉租房政策等的多管齐下和职能部门的互相协作。”

隐忧：“夹心层”遭遇尴尬  梯度消费受阻

当前楼市的主力购买人群大致可以分为三种：一是纯粹的投机者，希望从短期的房价快速上涨中获取巨额利润的人；二是投资客户，长期看好中国房地产市场；三是自住购房者。提高首付比例到底会伤害哪一类人群呢？提高房贷首付，名义上似乎可以降低房贷风险、挤压掉市场的投机、投资型购房需求，但同时也伤害了普通百姓对房地产的正常需求，尤其是一些改善型置业，期望以房养房的普通购房人群。

“这个‘夹心层’，既没有还清原先的贷款，又试图改善居住条件，这次的新政，降低了这部分消费者的购房欲望。”桃花源项目总经理曾昌宇指出。

此外，首付比例调高以及利息的加重使得部分有梯度消费意识的购房者的心理发生转变。面对未来筹集首付、税费、利率等不确定因素，部分购房者打消了原来购买二房的意愿，宁可透支未来，也要“一步到位”。

一面是持续不断地加息以及未来仍将持续的加息预期，一面是首付比例以及贷款利率的调高，“温水煮青蛙”效应将更加明显。当一个城市的房地产价格迅速上升而房屋租赁市场的价格却没有随之出现明显增长，我们是时候借助此次房贷新政的来冷静思考一下：我们到底需要买多少房子？”

【来源：苏州广播电视报】