大家惯于把与住房消费相关的调节措施统称为“住房调控”或“新政”。其实，没有房地产，调控也还照常进行，至少“货币紧缩”“土地资源权限重新划分”“土地增值税清理与刚性计征”并非因为房地产或房价原因出台。

　　加息，与人民币升值与外汇经营密切相关。一季度的各项指标，尤其事关经济平稳运行的消费价格指数（2%），外汇增长（333%），投资增长（31.8%）均与国务院要求的预期值相差甚远。另外，货币政策调整，也主要从信贷开始做起，这也是各国证明比较妥当的做法。

　　土地资源权限重新划分。因为中央对地方进行财政贴补已经好些年头，但除了持续走高的投资规模与房价，地方经济结构调整没有达到预期效果，地方经济竞争力未见提高。中央有必要重新调整对地方的财政政策，碰巧住房问题闹的太显著，所以被人为认为是调控措施之一。中央管理国土资源及与地方在收益划分中的矛盾自零三年就被国务院研究室纳入研究课题，现在不过是由课题转化为实践罢。

至于土地增值税，因为我国税制在十五期间发生改变，所得税与增值税为主要税种，并且增值税环节改造早就是国税总局议题之一，既然所得税统一了，自然会调整增值税征收环节，土地增值税清理是为增值税完善做准备。

　　将上述三大措施从调控中剔除来谈住房新政或调控，是有实际意义的：

  其一，将上述重大措施纳入到宏观经济调整范畴而非住房调控范畴，有利于认清住房调控所面临的主要环境：经济稳健运行/适度从紧的货币政策/经济结构调整进入深层次攻坚阶段/预防经济过热并且从投资规模与削减投资对经济的拉动入手。由此分析，可以得出住房调控的主要目标是：

  1、降低房地产业在经济增长中的比例；

  2、降低房地产投资在固定资产投资中的比重；

  3、在制度化进程中优化房地产运行环境：包括稳定各地房价涨幅/控制各地房地产投资规模/调整各地房地产品供应结构/增强地方政府在住房规划与居住保障建设中的作用与力度。

  其二，将上述重大措施从住房调控中拿出，更便于认清住房调控的方向：

  1、形成合理有效的土地供应制度与土地收益制度；

  2、厘清历史遗留问题，激活各地房地产发展过程中的沉淀资产。

  （1）清理房地产领域中的不当“银企关系”；

  （2）清理房地产领域中涉及的银企/政企之间的权力寻租；

  （3）在激活存量/限制增量条件下给房地产降降温；

  （4）摸清房地产领域的家底，有效规划未来房地产资源，尤其是土地；

  （5）税收清理与重新对房地产业进行课税调整；

  （6）重整商业国有银行竞争力必须清理商业银行既存负担与不良资产存量。

  3、促进房地产作为服务业的良性发展；

  4、作为服务业必须让房地产业与房地产企业尽快发生质变，以应付外资准入。

　　再在剔除上述重大措施后的视野对当前调控措施进行评价：

  1、围绕房价进行调控存在方向性错误；

  2、调控实施步骤应该是结合住房保障问题先清理历史遗留问题；

  3、调整住房产品结构与新增用地挂钩而非与新增项目挂钩，必须考虑政策实施与效果之间存在的不应期；

  4、在宏观经济调节措施中如加息与增加开发成本/限制投资与投机需求的有利条件下各地政府应切实加强低端住房供应，不是为了稀释房价而是为了引导消费；

  5、继续保持房地产适当发展而不是抑制。

　　结合目前已提出或实施的政策，认为还待加强的有：

  1、二手房市场管理与理顺并必须采取措施增加二手房源流通量；

  2、增加二手房金融产品让二手房市场成为住房保障一部分；

  3、二手房交易价格与税费结合，以降低二手房均价；

  4、严格控制囤积房源行为；

  5、保障住房透明度进一步增加，既往保障类用房提供宽松的交易环境；

  6、城中村与旧城改造项目应增加两项内容，一是取消货币还建；二是控制旧城改造用地供应，既存用地增强规划条件的刚性。

【来源：焦点BLOG】