在地产这个行业里，陈劲松算是出镜率比较高的人物之一。但他既不像任志强语不惊人死不休，也不像潘石屹走娱乐化的方向，而是始终坚持自己的专业化背景，从专业的角度去探索行业内的各种问题，从而对行业产生一定的影响。

都市中心化
与边缘化形成房价落差

    中国房地产报：在过去的12个月里，除了北京、上海、深圳、广州外，还有哪几个城市的房地产行业发展令您印象格外深刻？

    陈劲松：对珠三角和环渤海经济圈留下的印象可能比长三角还要深一点。这两个区域除了中心城市以外，某种意义上是一种后发优势或后发补涨的概念。比如大连、青岛、东莞、佛山。东莞的开发总量是远超天津的，这种现象怎么看？这就跟珠三角城市群的崛起，相互分工、市场化有关。看起来房地产指标与区域经济指标是完全相关的，一个地区如果经济发展不怎么样，人均收入也低，只是房地产一枝独秀，这种情况肯定是很危险的。而目前珠三角与环渤海这种房地产发展的状况还是正常的。

    中国房地产报：这几个城市地产行业的持续增长中，政府的力量是否扮演了异常重要的角色？

    陈劲松：政府作为土地的规划者、提供者，当然是扮演了很重要的角色。我觉得政府在房地产发展中扮演的第一个角色是规划角色，某些地区的房价与其说是老百姓炒高的，不如说是规划出来的。比如说我们在公共交通系统、城市公共设施等配套方面，把好的资源都往一个地方集中，那么这个地方的房价就会涨得很厉害。政府对房地产的第二个影响表现在政府是否充分地尊重市场。比如说一出让土地就出让很大规模的一块，然后使中小发展商因为门槛很高够不着，只能是由大开发商四处圈地，而他们获得的大片土地又采取分期开发的方式，这就出现了土地供应够多而开发却不足的局面，有些项目的开发延后了几年甚至十年，客观上造成了供应的紧张，类似这样的现象都是政府参与市场的力量。

    以深圳的红树湾区域而言，当时可以有两种做法，一种是整个给李嘉诚，还有一种就是公开拍卖，后一种是对的，如果当时整个给李嘉诚，我估计现在建设的速度要慢得多。

    而现在政府在土地公开拍卖中，往往设定一些条件，使其只适合某一类开发商，这样做不太好，会使供应更加紧张。

    中国房地产报：目前在一些土地拍卖中规定要有一定比例的廉租房，但却造成土地的流拍，您怎么看这种现象？

    陈劲松：我认为把经济适用房或廉租房与商品房放在同一个社区是有问题的，这不是简单的穷人富人分区的问题，最主要的问题是对低收入者不公平，比如说物业管理费等费用。香港的赤柱是典型的富人区，但这里也有政府的经济适用房，就是居屋。居屋是自成一体的，它所用的设施都是不怕风吹雨淋的，也不用那么多保安的。所谓居屋，不仅是买房子便宜，使用也是很便宜的，这样才是对低收入者的公平。而在高档社区，会所等设施的费用很高，低收入者使用不起。房子最主要的不仅是购买费用，还有70年使用的费用。所以，如果把不同类型的房子捆在一块，可能会造成将来的问题。

房地产行业缺乏优秀职业经理人

    中国房地产报：随着近年来地产行业的持续发展和分化，这个行业对地产人才的要求也大大提高。在您看来，整个开发业界和地产服务行业最急需弥补的业务知识是什么？

    陈劲松：随着近几年高校的扩招以及一些行业内的培训等，我认为目前通用型的泛泛的人才已经没有那么缺乏了，不像以前，大家都不懂，谁参与过一个项目完整的过程，价值就很高。尤其是网上学习、信息共享越来越多，一些外行进入这个行业后也进步很快，我认为通用型人才很有价值的时代已经过去了。现在是精细化的时代，大家比的是专业上的细分，比的是习惯，就是说这种习惯是否符合未来市场竞争的需要。

    比如说成本控制，以前几乎没有成本控制，因为拿地的成本很低，黑箱操作拿地很便宜，政府又没有收所得税清算，又没有对预算资金进行监管，空间很大，小账根本不算，而未来就是算小账的时代。

    中国房地产报：今后，地产开发领域最受市场青睐的职业经理人将至少具备哪些特征？那些以拥有众多政府资源为主要卖点的职业经理人是否仍然将是最受欢迎的和最可爱的人？

    陈劲松：像过去那种通过关系搞定谁或者暗箱操作的人，已经没有价值，这个阶段已经过去。

    以前是没有职业经理人的，中国的职业经人是随着公司治理的不断改善而诞生的。职业经理人必须是以公司的目标为目标，在自己的职位上发挥管理水平和推动公司目标的实现。当房地产公司都在黑箱操作私下搞地的时候，根本没有所谓的职业经理人，当拿地日益公开，设计施工的市场化程度越来越高，这时候才可能有职业经理人。我们看到以前万科出来很多人，到全国各地的一些其他公司去，都不成功，原因是什么呢？就是做事的程序方式都不一样。

    一个好的职业经理人应该能够掌握好的方法与工具，而不是前一个公司的经验的简单复制，要能够让下属通过自愿的努力达成公司的目标。现在一些职业经理人的管理有问题，只是一味谋求自己在公司不可取代的位置，这种就不是职业经理人。目前中国的职业经理人普遍停留在这个阶段，就是“我有价值”，公司离不开我。好的职业经理人应该是建立组织、建立方法，这样才能提升自己的价值。我们看到惠普的孙正耀走了，整个IT界都对他表示敬意，就是他在中国树立了惠普的模式，这种人是职业经理人的榜样。在地产界，目前还很难找到这样的人。现在地产界就知道谁干了哪些项目，有些什么创意，但是没有建立流程与方法，所以，要产生好的职业经理人，还有很长的路要走。

    中国房地产报：就您个人的观察而言，您最看好的前五个地产公司是哪几个？您做判断时，使用了哪些指标来支撑你的判断？

    陈劲松：在这方面我尊重权威机构的判断。以前各机构对房地产行业的价值排行，排前几名的公司老是换，不稳定，而现在前几名基本稳定了，这些每年稳定在前几名的公司就是好公司。比如湖润财富榜，前几名经常换，这个就几乎没什么好的。而财富500强，前几名不太换，这就是好公司，持续的稳定，可信赖。一下上来了，明天又没了，这就是坏公司。

    我认为现在房地产开发商前几名基本稳定了，比如万科、中海。在代理方面，比如世联、合富，总在前几名，这就是好公司。

    中国房地产报：除了您刚才提到的这些通用的标准外，您个人采用哪些指标来判断一个公司的好坏？

    陈劲松：第一，我看这个公司是否经常转换主营业务，老是换主营业务的公司肯定还没成熟。第二，看其进入区域的战略，如果是盲目扩张，还没形成战略，也就是说管理之道还不成熟。

    第三，是对于代理行业而言的，要把投资和咨询业务分开，如果放在一起，危险性会比较大。因为投资的风险比较大，代理公司有没有控制的能力我表示怀疑。

    中国房地产报：房地产行业里，您有没有偶像？

    陈劲松：我的偶像是王石，目前比较综合的就是王石。第一，王石干地产时我还没毕业，他干这行比我早了很多年。第二，他把万科从一个什么都干的企业变成了专门从事房地产开发的企业，而且专做住宅，这是有极大魄力的。大舍大得，这种魄力目前我还不具备。第三，王石犯不犯错误？他也犯错误，但他的错误只犯一次，不犯第二次。这是很难做到的。

孙宏斌的探索具有历史性意义

    中国房地产报：您如何评价出让51%股权给路劲的这个阶段的顺驰和孙宏斌，如何评价目前又基本退出顺驰的孙宏斌？

    陈劲松：孙宏斌是一个非常聪明的商人，我理解他退出顺驰是一种商业手段。我们一开始理解错了，以为他要对中国房地产业的规则进行改变，实际上他也确实是在做这件事，如果环境配合，他也就成功了。他确实是一个有胆量的探索者，出现问题他又很及时地刹车，这还是值得我们评价或者说值得我们欣赏的。公司怎么做见仁见智，但他个人的整体转型，说明这个人还是有魄力的，他的魄力是一直贯穿始终的。他为中国房地产探了一次路，然后告诉后人这条路行不通，这种探索具有历史性的意义。

    中国房地产报：如何评价现在已经没有孙宏斌色彩、进入路劲体系的顺驰？

    陈劲松：现在的顺驰就是路劲体系中的了。其实顺驰的问题是资金链的问题，顺驰本身没有那么多的资金渠道，而路劲本身就是上市公司。当然管理是一个问题，路劲还有很多路要走，但首先它不是生死问题。

    中国房地产报：顺驰和孙宏斌是否代表了行业的两个阶段？

    陈劲松：孙宏斌是第一个阶段的终结者。他把第一阶段快速拿地，不付全款，然后快速开发回款等这些规则的探索进行到了极致，包括企业管理，就是激情澎湃式的、大兵团式的，找没有经验的人做老总，这些探索他做到了极致，然后告诉我们此路不通。我觉得他在房地产历史上是有贡献的。

    中国房地产报：当第一阶段终结后，您怎么看未来新的阶段的发展？

    陈劲松：未来的发展就是和其他行业一样。中国任何行业的发展，一开始是规则问题，规则比较混乱，弹性也比较大。房地产最大的规则是拿地，现在拿地的机制越来越完善。另一方面是产业链发展起来了。比如10年前，世联是一个非常小的公司，之所以发展这么快，就是产业链给了我们生存空间，上下游之间开始有分工合作。而目前房地产行业正在逐渐解决深层次的矛盾，说明这个行业的进步速度不慢。而且到目前为止，我们还没有出现整体行业的危机，比如纺织行业和家电制造业曾经面临的整体危机。这说明这个行业是符合目前中国消费者需求的。

    中国房地产报：当年顺驰二手房业务快速扩张，并最终获得国外机构投资者的资金注入，对此，作为地产服务行业的一个资深人士，您有何观感？

    陈劲松：顺驰的二手楼也是在探讨阶段，顺驰整个的思路是一贯的，它的二手楼交易率先提出不收服务费，它挣钱的模式是对于急于要钱的业主先收楼，然后再高价卖出去；顺驰打造了一个非常好的网络，等等，它都是在探讨新的规则。当这个探讨在理论上成立，境外投资者看好中国房地产市场的发展，就注入资金了。现在觉得不成立，就开始转型整改，比如改向承包等等。这告诉我们两点：一是房地产服务行业是有价值的，二是中国的商业模式有可能是会出错的。因为整个行业发展很快，政策在不断调控，因此商业模式的探索要慎重，可以试点，但是急于铺开，可能会造成浪费。

    经济适用房将会使房价两极分化

    中国房地产报：您是专门卖房子的，目的是要帮助盖房子的获取利润同时自己也获得相应的利润，在现在，买房和卖房的矛盾您如何看？任志强曾屡次因为类似的事情成为众矢之的。

    陈劲松：一直有人说中介行业是把房价推高的力量，我反对这种说法。从理论上说，流通流域的完善惟一的作用是使买卖双方迅速找到结合点，信息不完备时，价格更高。世联的第一部手机是5万多元买的，还托了很多人，随着卖手机的越来越多，价格也越来越低。价格的高低是市场的供需情况决定的，而不是流通环节造成的。

    买卖双方有矛盾，这很正常。卖房子的人当然不希望房子越卖越便宜，这种人即使有，对社会也是有害的。因为，价格应该按市场规律走。整个市场的走势很低的时候，你想卖高价也不可能。中国从完全计划经济体制过渡到市场体制不是一个容易的过程，是一个漫长的过程。我推荐吴晓波写的《激荡三十年》这本书，这是一部中国企业的企业史，它把中国从上世纪80年代改革开放到现在的企业发展，做了一个全景式的描述，告诉我们中国企业是怎么走过来的，观念是怎么转变的。

    开发商把房价卖到尽可能的高价，这是没有办法的，这是规律。让他开发一个项目，然后卖低价，这是违反市场经济原则的。不能说为了解决农村的教育水平不好的问题，而让城里的孩子在考大学时尽可能考低分。所以，我们不可能指望任志强会说房价卖得低好。但是，当他们的利润很高时，有很多从事其他行业的人也会被高利润吸引而进入地产行业，当供过于求时，房价就会下跌。

    中国房地产报：目前的中国房地产行业会出现您所说的这种下跌吗？

    陈劲松：会。比如经济适用房大量的配置，就会出现供过于求。香港1997年推出“八万五”政策，使得居屋的供应超过需求，房价下跌，这些事情其实早就发生过。因此，在国内，今后一段时间在某些地区，某种类型的住宅价格下跌是有可能的，但不意味着房地产的崩盘，因为还有某些类型的房子供不应求，两种现象会同时存在。

    中国房地产报：怎么看未来房价的走势？

    陈劲松：会出现两极分化的趋势，中国经济的发展是实实在在的，是真实可靠的，不是泡沫。不能对市场没有信心，只是结构调整后，各种类型的房子大致均衡。（中国房地产报 朱蕾）

【来源：中国房地产报】