●温总理在今年的政府工作报告中坦称，居民住房等一些涉及群众利益的突出问题解决得不够好，指出：要“加强房价监管和调控，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平”。

    ●最高收入户和最低收入户的房价收入比差距很大，最高收入户的房价收入比仅为最低收入户的10.8%，二者的绝对差达到20.24,并且这种差距还在扩大。

    ●北京七行业平均利润率为14%，以此为对照，北京房地产行业合理的平均利润率应不高于14%。推而广之，全国各城市的房地产平均利润率都不应高于本地社会平均利润率。

    新华社在今年的“两会”特稿中称，要破解12道民生“考题”，高房价问题首当其冲。面对房价过高的现实，温家宝总理在今年的政府工作报告中坦称，居民住房等一些涉及群众利益的突出问题解决得不够好。为此，温总理在报告中指出：要“正确运用政府调控和市场机制两个手段，保持房地产投资合理规模，优化商品房供应结构，加强房价监管和调控，抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平”。

    抑制房地产价格过快上涨，保持合理的价格水平，是国家对房地产业宏观调控的出发点，只有做到了这一点，才有可能使房地产持续健康发展，充分发挥房地产业对经济增长和改善人民群众住房条件的积极作用。

    那么，什么是合理的住房价格？笔者认为应从以下三个方面来考量。

    合理的房价应与居民收入水平及经济发展相适应

    1、房价与居民收入水平是否相适应，主要看房价收入比

    房价收入比是将房价与居民收入关联起来看问题，是衡量房价是否合理的一个非常重要的指标。其合理范围虽没有国际惯例（世界银行对96个国家〈地区〉的统计资料显示，各地房价收入之比最高的为30，最低的为0.8，平均值为8.4，中位数为6.4。世界银行的标准是5，联合国的标准是3，美国目前是3，日本是4），但房价收入比仍是一个全球通用指标，它是指一个国家或地区，在某一个特定时点上，一套家庭平均居住面积的住房价格与一个家庭的年平均收入之比。从国外房地产市场发展的统计规律来看，在正常的房地产形势下，一些比较重要的数量关系是：普通居民的住房开支占家庭收入的20%-30%左右，在此情况下，房价收入比在3-6之间。一般说来，当房价收入比高于10时，居民收入水平不足以负担高水平的房价，住房市场不具备健康发展的条件。当房价收入比在5左右时，存在着大量的有支付能力的住房需求，房地产市场进入黄金发展时期。当房价收入比小于3时，说明已进入高收入社会，住房问题已基本得到解决，房地产市场已度过了它的黄金时期而进入衰退期。我国地域广阔，各地经济社会发展水平差异大，因此，房价收入比也有差别，目前，一般都在10左右，大城市高一些，小城市低一些。到2006年11月，我国北京、上海、广州、深圳四地的房价收入比分别为为13.55、15.55、12.67、15.76，超过正常值的2倍。

    有少数专家对“房价收入比”的对房价高低的检测作用持怀疑态度。对这种怀疑，我认为，除怀疑的理由不充分难以服人外，其怀疑之后也没有提出更好的衡量办法。今年1月23日晚央视新闻频道播了个专题，叫“政府官员买不起房，你怎么看？”说的是广州市某政府机关的一位副处长买不起房。为什么买不起？用广州的房价收入比12.67：1即能诠释清楚。有人会说，在高房价收入比的形势下，住房不是照样热销吗？这个现象背后的原因很复杂，但热销背后也不乏这种现象——2006年央视经济频道报道了一则案例，北京市一白领在购房后不久由于失去原来的工作，因还不起按揭的月供而被迫将卧室全部出租，自己住在客厅里。在今年3月24日晚央视新闻频道人物新周刊栏目上，理财规划师刘彦斌说：“买房月供以不超过家庭月收入的30%为宜，最多不能超过50%，超过50%则为房奴”。按照这个标准，《2006年统计年鉴》显示，以30年按揭为例，只有中等偏上收入户有靠贷款购房的能力，其月供/可支配收入为50%，中等收入户为65%，最低收入户为208%。对此，央视国际频道2006年12月22日对房价的点评是：“房价持续、非理性上涨，房价水平与居民收入水平越来越背离，虚高的房价抑制了居民正常、健康的社会投资和消费，透支了居民的未来消费”。

    上述分析之所以都将房价与居民收入联系在一起，是因为离开居民收入谈房价高低就成了抽象的“经院哲学”，没有任何意义。因此，还应该认定这个指标是最管用的指标，除了这个指标外，也没有更科学的计算办法。只不过使用这个指标时，不要简单求全国范围的平均数。由于中国居民的收入差距太大，用简单的平均数还不能很真实反映中国居民购房能力的差距。《学习时报》载金之林所著文章称，中国不同收入群体的房价收入比差距很大，以2005年为例，最低收入家庭的房价收入比很高，为22.69；最高收入家庭的房价收入比很低，只有2.45；高收入户的房价收入比也较低，是4.1。最高收入户和最低收入户的房价收入比差距很大，最高收入户的房价收入比仅为最低收入户的10.8%，二者的绝对差达到20.24,并且这种差距还在扩大。因此，计算房价收入比不仅应具体到城市，而且应分高、中、低三个不同收入群体分别计算，并按管理学上的“8020”原理，以占人口比例80%的中低收入群体为主要对象，计算考量该城市的房价收入之比是否在合理的范围内。

【来源：新华网】