●媒体公布的2006年全国房价涨幅为5.5%、北京房价涨幅10.7%的数字我认为是有保留的，如果客观上是这个数字，消费者的反映就不至于那么强烈。

    ●投资投机性需求长期存在，因此，房价也不可能没有泡沫，关键是要将之控制在合理的范围内。

    2、成长期的房价涨幅应与经济发展状况相适应

    房地产有它产生、成长、成熟、衰落的发展过程。如果处于产生、成长阶段，且房价收入比还在合理的范围内，其房价的涨幅应与经济发展状况相适应。

资料图片

    首先，放在宏观经济背景下考察，房价涨幅应低于GDP的增幅。上海社科院城市与房地产研究中心主任张泓铭撰文指出：“房价绝对不能超过GDP增长率。超过了GDP增长率，就意味着超过整个社会财富的增长率，意味着住房交易的既得利益者极大地侵占了社会财富，有财富分配极大不公的严重弊病”。2006年全国GDP增长10.7%，就全国而言，低于10.7%的房价涨幅是正常的。官方媒体公布的2006年全国房价涨幅为5.5%、北京房价涨幅10.7%的数字我认为是有保留的，如果客观上是这个数字，消费者的反映就不至于那么强烈。

    其次，从居民的经济和心理承受能力的角度分析，房价涨幅可以超过通货膨胀率或货币贬值率，这种超过是不动产所特有的自然补偿机制在起作用。但它应不高于居民可支配收入的增长幅度。如果超过它，将导致城市自住购房居民和租赁住房居民生活水平的绝对下降。2006年全国城镇居民人均可支配收入为11759元，实际增长10.4%。假如房价收入比已经保持在合理的范围以内，房价涨幅又低于居民可支配收入的增幅，居民在经济上和心理上应该接受得了。假如房价收入比已突破合理范围，即使房价涨幅低于居民可支配收入增幅，也非正常。这时应通过调控涨幅矫正房价到合理范围内。房价收入比反映某一特定时点上，一个国家或城市的静态指标，居民可支配收入增长是动态指标，动静结合，双向衡量，一般可以看出房价状态，并对房价是否理性、是否属于合理的价格水平作出评判。

    二、分析房价泡沫是否在合理范围内

    在市场经济条件下，适当的泡沫是避免不了的，适当的泡沫可以成为市场的润滑剂，是有益的。房地产市场也一样，投资投机性需求会长期存在，因此，房价也不可能没有泡沫，关键是要将之控制在合理的范围内。国际上，把住房的投资投机性需求的警戒线确定为住房销售量的20%以内。这个指标公认是比较合理的。借鉴这个指标，在具体操作层面较难统计把握，因为我国尚未建立诚信制度。从另一个侧面来说，一个城市的房地产投资投机性需求是否在20%以内，可以通过房屋的售租比价来考察衡量。

    售租比价，是指一个城市的某一特定地段或该城市总体平均的单位面积售房价与单位面积月租金的比值。在市场有效运作的条件下，如果房租偏低，就会有较多的人放弃购房而选择租房解决居住问题，如果房租较高，有购买能力的人就会较多的地购买住房并用于出租以取得收益。在这两种情况之间，通过市场将会自发地形成一个比较均衡的比例，即一个恰当的售租比价。从市场经济国家的情况看，正常的售租比价应当在200-300之间。

    售租比价200-300的区间，即与住房的投资投机性需求20%以内的指标相联系而吻合。

    据房地产中介机构调查，北京市2006年二手房售租比价在242-286之间，逼近300。一位金融专家解释道，售价租金比的合理范围，是根据资金的长期收益率确定的。如果把买房视作一种长期投资，那么200：1至300：1的售价租金比，折算成长期投资的年收益率，大约是4%至6%。由于房产还有房价上涨形成的增值收益，因此4%至6%的租金收益率是比较合理的。但如果售价租金比高于300：1，则意味着收益率低于4%。以目前的长期国债收益率为基准，低于4%是划不来的。住房出租的收益率低于4%，即说明可供出租的房屋超过市场需求，进而说明投资投机性购房比例超过了20%的警戒线，意味着房价泡沫太大。

【来源：新华网】