●要解决住房问题除增加市场供给以外，关键必须调控房价——因为土地有限所致增加市场供给有限，使房价以价值为基础微幅波动。

    三、合理的房价应以房屋价值为基础微幅波动

压不住上涨的房价 益民作图

    2005年8月25日《北京现代商报》透露，新华社记者在福建调研发现，当地房地产开发平均利润率为50%，最低的约为20%，最高的超过90%。财政部2006年11月6日公布的第12号会计信息质量检查公告显示，检查的39户房地产开发企业，会计报表反映的平均利润仅为12.22%，而实际利润率为26.79%，隐瞒利润超过一半。《江西日报》2007年4月4日载《黄金地段“限价房地块”流拍的反思——开发商企盼多少利润？》一文说“有行业人员坦称‘当前地产开发的利润多在40%左右，20%的空间（利润），谁看得上？’”很多经济学家也认为房地产开发企业的利润率远远高于社会平均水平。

    从理论上说，房屋总体价格符合价值才合理。价值由社会必要劳动时间决定，毕竟是抽象的理论论证，具体到实际价格，就表现为商品房成本加利润。商品房成本因地价等因素的变化而变化，合理的利润应为平均利润，国外房地产开发企业平均利润率为6%-8%，有的国家仅为3%。

    2007年4月6日，《法制晚报》公布北京七行业平均利润率为14%，以此为对照，北京房地产行业合理的平均利润率应不高于14%。推而广之，全国各城市的房地产平均利润率都不应高于本地社会平均利润率。

    明确了上述原则后，在落实和操作层面，对应占房地产开发总量70%以上的中小套型的普通商品房，可在公布房价成本或测算社会平均开发成本的基础上，加上社会平均利润，作为土地出让时对房屋限价的依据，或者以同区域商品房价的70%左右为限价依据，限房价竟地价。而经济适用房的开发利润率还应不高于3%。

    有人说，房价是市场问题，应由市场解决，住房问题才是社会问题乃至政治问题，不能完全托付市场解决。这种将房价与住房完全割裂开来的看法，等于将商品的二重属性——价值和使用价值完全分离，这在理论上既不符合政治经济学原理，也不符合辩证法，在实践中也是行不通的。

    住房和其它任何商品一样，都有价值和使用价值二重属性，而价值是价格的基础，因此住房和房价如同一枚硬币的正面和反面无法分开。要解决住房问题除增加市场供给以外，关键必须调控房价（因为土地有限所致增加市场供给有限），使房价以价值为基础微幅波动。 （作者单位:江西省赣州市房地产管理局副局长）

【来源：新华网】