没有开发商，房地产界更混乱

【戴欣明PK时寒冰：取消开发商，房价降一半？】

戴欣明：一个企业教练、管理学家、社会学家的呼声

主要观点：房价降与不降与开发商没有必然关系。

戴欣明说：

　　“看到潘石屹时寒冰PK升级，暴露出时寒冰的很多不明究理，我不得不说了……”
|博锐|7
　　“我没有任志强、潘石屹管理一个企业的深度，但是我管理的大型企业远比他们的多，其实我的管理深度也不是众多管理者能同我比的，区别是我不是房地产企业主，因此，我看到的问题甚至比他们更深刻！”　

　　这个命题看似正确，但是站不住脚，我认为在中国取消开发商，将出现无数“开放商”并站起来革命，最终让房地产界更混乱。

　　发达国家的GDP统计中只有建筑业，不像我们国家有房地产业，其实这同制度有关，既基于土地是私有的情况下，不得已为之。

　　说到让建筑商担当重任，时寒冰说：“许多开发商既不从事建筑（甚至不懂得建筑）……”；其实你认为在建筑业，建筑商就有多少懂得建筑吗？如果懂建筑就不会有“包工头”一词了，事实上，没有严格意义的懂与不懂。都是整合不同的资源来从事一项“工作”。

　　我是“老工程了”，N年来一直和大型建设、装饰工程、房地产业企业打交道，对于这些企业、资质问题有过深入的研究，既我们国家需要这样的资质吗？的确在早期只要有资质就能养活一个大公司，靠“挂靠”收管理费就能解决问题。现在，很多行业协会提供了远比建筑业、装饰业协会（可以堪称最富有的行业协会，这是不符合规律的）好的服务，但是却举步为艰，原因是建筑业、装饰业协会掌握了资质的审批等垄断权力，被业内企业说成服务最差，另一方面，还要大把大把向他们交银子，不交你就活不了。

　　作为房地产业中的施工单位来看，我认为，建筑业、装饰业等施工行业应该变固定资质管理为动态资质管理，由有效的监督部门进行监督，不符合要求立即降级，但是现在做不到，这只有在法制健全的条件下才能实现：变建筑业、装饰业协会由“管理部门”成“服务部门”。

　　为什么不取消资质哪？建筑业（同施工有关行业）这个行业早被国有企业管理部门视为不良资产被无情地剥离了，本来这个行业的技术门槛不高，“包工头”一说就出现了。如果没有资质的集中管理将会更加混乱。现在的资质审批还是基于每年完成的工程量，加上应有的技术人员，以及设备等，这些指标很容易达到。国外主要是施工人员个人资质与承建证书制度，我们更突出企业资质；企业有这些证书，而这些人是否在岗变为次要的，也没有完善监管制度…管理部门只是简单管理一下就可以了。法制不健全的产物，管理不到位的产物。

　　按时寒冰的逻辑认为取消开发商让这些人来建设就能有所保障，并且寓言还能降低一般房价？错！说明他对行业极其不了解。现在很多房地产开发商的前身就是大型建筑、装饰企业，他们开发出来的产品一样被大众说成拉高了房价，并且这些公司的发展比不是这个行业出身的开发商企业发展的更快，也就是说，他们在原来的“行业”忍受着时寒冰假想的低利润（更说明他对这个行业不懂），他们一成为开发商（逮着机会）就获取高额利润。也就是说，只要有赚取利润的机会，是人都不会放过；放过者就不是企业，是慈善机构。这些施工企业成为开发商就能快速发展的原因无碍乎有两条，一是这些企业是最难管理的公司，大型建筑、装饰（专指公共装饰项目企业）企业从事房地产开发在管理上从难度角度来讲是向下延伸，向广延伸。房地产开发企业是最繁杂的企业，并且开发商属于我们所说的甲方企业，处于主导地位；二是，房地产开发业有更多比施工业（建设）还不完善的法律。

　　我们房地产企业的超额利润不是开发商本身问题，是法律问题。我在【戴欣明的万言书：关注两会】《如何让房地产回到理性？》中强调：“房地产开发中的企业无不遵循他们应该遵循的市场经济法则，既透过现有的法律法规、政策允许的前提下获取无可厚非的利润，企业的利润更多的来源于政策失误、法律法规的漏洞，而不是企业本身，这些是很多经济学家们搞不清楚的，只是有个概念而已，摸不到头脑；因为他们没有经营过企业的经历，没有实战过。” 经济学家都搞不清楚，时寒冰能搞清楚？时寒冰这种做法有挑起不和谐因素之嫌，当然作为探讨是应该的，要不也不能让我这种人站出来说些真话。房价是否能下降同开发商没有本质的关系。

　时寒冰历数开发商罪状，第一到第四条无不是法制不健全的产物，类似的并不是房地产界独有的现象。他还说：“由于制度设计上，只允许开发商进行房地产开发，建筑企业被迫沦为开发商的奴隶，常常不得不垫资承接工程。”他也承认制度问题使然。

　　说到这里，我想要说的大家已经很明白，我站在实战中的角度告诉大家，取消开发商与否不是房价上涨的根本原因，反而是开发商让房地产繁荣。真正的原因是法律法规、政策因素所致。没有引导房地产市场形成有效的竞争。我可以负责人地讲，每一个实战经验丰富的人都知道这点，不同的是，我说了出来！

　　时寒冰说：“没有开发商这一环节，建筑企业将能建造出质量更优秀、价格更低廉的住房。并且，能够提供更好的售后服务。”这个要彻底PK，建筑企业是比开发商更令人担忧的企业。如何来的垫支施工？你知道吗？国际惯例管理是开发商向建筑企业（承包商）分阶段买来项目，最后成为自己的开发项目。可以这样说，不用这样的方法很难管住建筑商，我们的垫支与“分阶段买来项目”关键的差别就是诚信问题；法制保障问题，在国外如果开发商到期不付，后果是很严重的（面临索赔）。这些都是法制是否完善的问题……

　　我还想告诉大家，如果没有开发商作为企业的责任感监督施工方，施工质量的问题会更多，仅仅由监理单位是不够的。起码房地产开发商的存在多了一层监督机构。开发商生产“产品”，建筑商做“活”。

　　时寒冰还提到房地产人均利润65312.30元，建筑业人均利润2533.56元，但是这里有个区别是他没有看到的，建筑业临时工占主体，要是两者都抛开来临时工，建筑业人均利润将远远不止房地产人均利润……不然很多建筑商如何顺利地转到房地产开发商，还比他们做的更好。

　　还有一点，时寒冰忽略了开发商所从事的活动属于“智能活动”，更主要的是承担了政府的一部分职能（建筑、装饰行业协会也是如此）；施工企业是“技术活动”为主。起码现在是。施工企业的管理难度在项目营销、多项目管理，不在于技术本身。

　　为什么这样说没有开发商，房地产界更混乱？因为在现在的前提下，开发商作为资源整合者承担了政府管理者在当前不能有效管理的责任，当这些管理者能力提高后，会逐渐引导房地产行业变成社会有效分工的一部分。在法制不健全的前提下；开发商承担了政府的一部分分工，就向我上面提到的建筑行业资质问题一样，不得已为之，另一方面也说明政府在有些方面的还是很明智的，他们在加快速度向市场学习。房地产开发商将会在有效的监管下赚取他们作为企业应赚取的合理利润，同时引导更多的有能力的企业成为开发商：形成更广泛的企业竞争，产品竞争。如果两个层面都乱了，就会乱上加乱，这是时寒冰没有看到的。

　　本文涉及到的文章请在网上查询：

　　戴欣明：《如何让房地产回到理性？》【戴欣明的万言书：关注两会】

　　时寒冰：《向两会建议：取消开发商，房价降一半》

　　注明：本文只做观点PK，就像我在万言书中PK易宪容一样，发表的第二天我们当面探讨还一同把酒言欢。

【来源：博锐管理在线】