搜狐网、焦点房地产网主办的"寻找城市新坐标--2007成渝'试验区'发展高峰论坛"高调亮相蓉城，本届峰会采用主题演讲和圆桌论坛方式，注重互动性，每位到场的与会者均有机会参与话题的讨论。国家发改委经济研究所经济形势研究室主任、经济学博士王小广(王小广博客,王小广新闻,王小广说吧)，北京师范大学金融研究中心主任、北京师范大学和厦门大学博士生导师钟伟，中国城市规划协会副秘书长、高级城市规划师、五合国际北京公司副总经理赵云伟，阳光100副总经理范小冲奔赴蓉城与成渝开发商共探成渝试验区的历史使命、成渝试验区城乡空间结构的搭造、合谐的土地制度的创建，以及新的融资路径的发掘等一系列与百姓生活息息相关的重大问题。

　　时间：2007年7月18日下午1点-5点

　　地点：中国·成都

　　演讲主题：房地产调控形势及市场价格变动分析

　　演讲人：王小广 经济学博士

　　国家发改委经济研究所经济形势研究室主任 研究员

　　王小广：不能夸大了。我也不能将我能解决中国的房地产问题，但是却是关注中国房地产问题，我记得04年的时候，我到成都关于CBD的言论，这一次和这个题目基本没有什么关系，我主要讲一下房地产的发展情况，特别是我讲一讲，对这么一个地区，现在是一个新兴地区，西部的一个西部之光的地区的发展的我的一些认识。包括房地产我的总体的看法，就是国家总体的房地产发展的一些基本的看法。昨天我们是很艰辛的来到成都，很辛苦，两点钟到的，感受到成渝内在的联系，同时也感觉到这两个地区的发展，以后面临了很多的协调问题，当然这是一个自然的现象，由于下雨造成的问题，以后这种问题我估计很多，就是这两个地区需要互相帮助和支持、互相协调来提高他的效率。我感觉中国最缺什么？我想到最缺两个东西，一个是好城市。好的城市的定义是他是宜居的又是高效率的，他的效率和服务特别是他的服务，一个城市的竞争力实际上最终体现在他的服务上，产品上是一个方面，但最重要的是一个综合服务的能力，我觉得这是中国现在最最缺的。

　　王小广：为什么我们国家经济增长很快，但是我的评价不高，就是服务能力不强，好的城市的依托我们没有建立。还有一个方面是产业，我们要建立一些、培养一些优质、高效率的产业，能够走出去，有国际竞争力的产业，我觉得这是中国最缺的，这是经济上的，政治上的不谈。以后就从宜居这个主题出发来谈我们成渝地区的发展，或者是宜居和整个经济的发展，怎样来配合，我觉得是我们从房地产的角度来考虑最好的，因为他是一个支撑又是一个拉动，我想做这么一个简单的开场白，具体我的题目叫做“问题”一个是我理解的房地产发展的调控，或者他正确的思路是什么？然后结合我们地区的发展强调三个问题。

　　王小广：第一个就是关于中国房地产怎么认识的问题，第一个我觉得对房地产问题的认识，有好多概念性的问题不是很清楚，我觉得这个问题到底他的症结在哪里？房价高是不是一个非常重要的问题，我们这段时间的价格，前段时间我说有三个价格，一个是房价，一个是CDI，还有一个股债，这个三个问题，是我们很多学者、老百姓的不同看法。这实际上是反映了不同利益群体的结构和关系，所以我想如何看待这个问题，我想到要求从一个正确的叫做来看，然后分析房地产发展的深层原因。第二个该是关于房地产宏观调控的重点，我的看法在媒体上也有很多报道，就是关于我对房地产的基本定位还有一些政策的要点的基本看法，我这里就说一说。这是我们讲的三个，最后是关于区域发展和房地产的关系。具体的思考，现在好象是大家非常关注，就是民生，三座大山之一，最重要的大山。这个问题的解决确实是考验我们政府的调控、协调、跟长远发展怎样样结合的能力。但是现在确定整体的评价不高，房价过高等等，这是对的。就是我们宏观调控效果不佳，还有一些内在的原因，特别是体制的、长期的问题，我们没有得到解决，我觉得这可能是他一个根本的原因。

　　王小广：当然我们房价现在还有问题，就是我们房地产的发展，节能降耗的问题，实际上和房地产有非常大的关系，我曾经做的一个分析，就是房地产是一个资源密集型、技术含量不高的行业，这么一个行业过渡的发展，他本来会带来一些经济的失衡问题，投资过热的问题，包括我们的节能降耗难的问题，我想这是我们现在必须要考虑的问题。所以这一次上面的宏观经济的数据，要明天公布，公布的热点是非常高。GDP接近10万块非常高的水平，这可能是对房地产宏观调控的政策有一些关系，就是下一步有一些动作，至少是同节能降耗这方面要加强。由于亚洲国家的房地产发展，西方国家基本上没有出现大的泡沫经济，或者是在历史上没有出现过泡沫经济，这是我个人认为是和亚洲的文化有深层的原因。

　　最后就是关于房地产的模式发展，他和一些腐败也有一些关系，这是大家一般的见解。但是我的看法首先是房地产定位的问题，就是这个行业怎么看，他在经济增长当中起了什么样的作用，所以我一直有一个观点，我认为房地产的发展，他是一个结果，他是你经济发展的拥有的竞争力，你这个城市有了竞争力，有了财富的积累，资本的积累之后，他自然产生的东西，最后他实现的过程当中，他多是由房地产来体现。我有一个看法是一个被动性的行业，他不能作为一个经济增长的发动机，但是就是因为这个观点本身，他并不是一个支柱产业，或者是对他采用一个抑制政策，或者是他整个房地产行业就会崩溃。这是我们对中国未来经济发展的看法，这是我们对其它行业和房地产与城乡、节能的关系，这种情况下，可能采取一种适度的抑制性的政策，我想这是一个很好的选择，我看日本、韩国、甚至是西方国家，他们从来没有把他作为支柱产业，但是也是一个强势产支柱产业在经济学上的含义，他是对于经济增长动态的、静态的贡献率都很大，同时他的技术进步、产业升级都是非常重要的。就是怎么样把城市人口集中的更多，这个要是高房价的话，这样城乡统筹试验区就没有办法做了，你自己的农民都解决不了，你还要吸收外地的优质的人才？但是你人、劳动力的基层，应该是我们成渝地区、我们四川省的8000多万人，再加上重庆的3000多万人组成的。我觉得这1亿多人，都要转变为市民，但是现在好象都变成了炒房子，和北京、上海、广州来攀比，这是什么概念？这些地方已经发达了，在世界范围来讲都是发达地区，发达地区的房地产上涨还是有道理，就是出问题也不会太大。所以我很担心会耽误你的发展和产业发展。你发展基层的动力，千万不能把他模仿北京、上海这种通过房地产来拉动，我对这个持有很大的怀疑态度。

　　但是他的前提很大，那么多住房，甚至还有一些西部人口向两个城市集中，不光是四川省和重庆市集中，他有一个集中的过程。我是这么一个基本观点，我认为我这些年我们产业上的定位，有很多的问题，包括刚才对产业的看比，还有很多对我们房地产政策是鼓励，鼓励拥有更多的房子，10套房子也没有成本。我后来想说一下我们政策上还有很多的问题。比如你土地很紧缺的一个国家和地区，你还搞容积率的限制？北京政府经济适用房只允许建在四环以外，这些政策都很荒唐，这对所谓的建立好的城市是有很大的破坏力，是负竞争力。我这里就不讲了，这个问题太大，比我们房地产的问题严重的多。我们就是在这么一个不科学的规划基础上，你越扩张，你问题越大，房子都是能够承受几十年，上百年亿甚至千年大计，这是我的基本看法，我觉得我们政策上很多的问题。

　　房价的原因我重点说一下，为什么房价会涨，我简单的说一下，是不是我们现在流行的经济学家讲的供不应求？实际上我观察了，不是！不是真正的供不应求，是市场表现的供不应求，但是不是真的存量。整个供给量产生失衡，是因为我们现在由于我们某一种制度的或者一些税收的政策造成之后，市场表象的一些供不应求，实际上这个市场是一个不完全的市场，是不完全的竞争，应该说带有单边的很强的垄断性，这些市场会造成房价上涨，不是供不应求。房改到现在是9年时间，住宅的投资年年保持20%以上的增长，年均增长速度27.4%，投资是什么概念？投资就是供给，我形成了投机的量，就是供给的量。我们的房子你看看成都、北京，房子建了多少，房子供给不足是没有道理的。你城市话的程度有多高？现在就是1500万，你的速度是多少？你的供给能力接近30%，你的城市化人口不过是3%，还有城市人口的改善的需求，这个因素加起来，不可能有那么大的需求量，也就是我们的供给是非常多的，但是为什么还上涨呢？

　　我想是因为两个因素，一个是投机需求太强，好多人说，投机需求强，投机的远远都是少数，大部分都是自住的需求，这是占60%、 70%，那肯定不会有泡沫，不会有房价上涨，不对！投机性的需求，我讲的10%，这是比较正常的，超过了10%、20%的话就是增长几倍，比如粮食，假如粮食的供求缺口是3个点，也就是97%的市场需求。就是这两个点，所以你这个投机的需求，原来是10%或者是5%，现在变成20%，他就意味着房价要翻几番。失业率是什么概念？历史上最高25%，美国大箫条，你绝对不可能看到75%以上的就业率，这就是整个经济全部崩溃，我们讲住宅需求，他趋于你投机需求的比重增长速度，所以我们为什么讲，很多人给我说，现在成渝地区60%的房子是外地人买的，如果是这种情况，他应该涨10倍，但是这是不可能的。是60% 的外地人来买成都的房产，一个楼盘是可以的，整个是不可能的，这样就崩盘了。就很失业率一样，25%是最高的极限。房子也是这样，75%是自住、20%是投机，你看哪一个大。实际上投机的需求比你的需求大的多，就是我们讲的这个需求，是由于泡沫的增长。

　　还有一个原因就是我们很多人买房子，是一个很不均匀的，就是高收入者买的多，多的买10套5套，这些房子都在我手上，我没卖，我有这么多的房子我没有卖，市场上就越来越少，所以就造成了房价上涨。所以我认为这是因为没有政策促进卖房，卖房的成本太低，还有税收，所以我觉得这是中国政策上的本身的一个问题，就是房地产的政策的核心就是促进卖房，不是供给不足。你到时候看，到真正出现房地产经济的调整的时候，他会把全部的东西显现出来，现在由于我们税收的政策不到位，房价的继续上涨在推动，造成了很多人有房子不卖，这也是一个主要的原因。

　　剩下的原因刚才我也讲了，就是包括几个政策，我这里不展开了。我认为就是对于产业发展政策上存在的一些误区，或者是一些不太正确的一些险着。

　　还有就是亚洲文化，国家，“家”就是房子，实际上就是房子的概念。这个和西方文化完全不同，这个是一个封闭型的问题，他把房子为中心，整个经济生活是以房子这么一个封闭的空间为核心作为一个生活的主体，他会失去很多的机会，所以我觉得西方文化是一个开放的文化，比如法国、德国，德国只有 42%的自有房子，但是他最穷的人都比我们富吧。

　　一个民族一个文化过渡的注意房子的时候，他就会失去很多机会，西方注重车，他会走出去。我们现在年轻的毕业生都主动买房子，你收入里大部分都是月供，这么搞下去中国人都变傻了，没办法，他没钱出去做其它的事情，当然网络现在给了一些延展的空间，但是这不是一个很好的态度，就是应该去旅游、去消费，怎样样扩充自己的视野，这个文化应该有所改变。所以为什么我主张对房地产采取一个抑制政策啊，也是这么一个意思，但是实际上不是这样。但是就是抑制的政策也会很强势，比如韩国就是这样。

　　还有我们有一个期房销售制度，还有一个按揭制度，先通过银行给你预付这个政策，本来就是一个宽松刺激的政策，这是香港的模式。实际上期房制度是要求非常高的信用基础，所以在西方发达国家只有信用非常高的房地产商才拥有这种权力，而且比重比较少。而我们的政策，当时是鼓励扩大内需，好多政策和这个有一定的关系，当时98年金融危机的时候，在政策设计上没有考虑周全。

　　还有一个重要的原因，就是流动性过剩的问题，我们的流动性过剩的问题现在非常的明显，每年大概以30%到50%的速度，流动性过剩的量的速度是这样的。我们的GDP是10%工业是10几%亿，金融是15—16%，我们的流动性也就是30到50%，这是一个很大的问题。那到底流动到哪里去了？我们发现流动性过剩主要是到了房地产。

　　我们不讲货币层面的，我们就讲实际的资本层面，主要是流到房地产，你看这个表（PPT），这是一个资金来源房地产的投资额，这个数据稍微老了一点，现在是40%左右的就是讲配套的资金、社会资金实际上是超额的需求量的40%，我算了一个帐，我们的流动性过剩的20%是流入到房地产， 72%是到沿海发达城市，为什么成都、重庆房价为什么涨的慢，你看资金流就知道了。

　　资金流是怎么流的。全国从02年开始就超出105%，108%的增长，你看流到北京、天井、上海、福建、浙江、广东，重庆这两年是在上升，所以房价是在上涨的趋势，根据流动的趋势，就可以看出房价是不是上涨。我觉得从宏观面上这很有意思的。我就是我看看你的资金，全国的资金都向这个方向流动，当然这个事情不一定是好事，作为一个比较落后的地区，房价的过快增长，可能比沿海发达地区更坏。我就不多讲了。

　　第二个就是关于房地产的政策。房地产的政策，我估计是从房地产的本身，这个行业本身他的可持续性，把他的房价他的影响，我认为更重要的是很宏观经济和整个经济、跟国家的产业竞争力的形成这种关系，特别是对于我们解决一些问题的关系，所以现在我们讲，成渝地区最重要的问题我们说了，就是那么多的农民转变为城市人口的问题，这个问题我觉得要看出来，我们现在房地产的上涨，他肯定是阻碍这个过程，这是我给大家讲的集聚效应，我们现在成渝地区需要更多的劳动密集型产业，有一部分资本密集型的产业在加快发展的。但是很重要的是劳动密集型产业。所以我想这是一个需要重点考虑的问题，还有一个是我曾经说的你的高房价阻碍城市化房价就是一堵墙，特别是成都和重庆需要城市规模的大量扩张。实际上说白了，这些年那些沿海地区发展的那么好，北京为什么发展的也比较快，上海这些地区，就是因为人口的集中，是从多少人口，现在变成了上千万人口，人口的集中是决定了你的竞争力和发展的水平和速度的关键。

　　王小广：所以我想之是你怎么样促进人口的要素和资源的要素，从外部，我们需要更多的资金和人在向这两个城市集中，但是我们的人口我们希望我们的农民多转化为市民，我觉得这是我们工作的一个核心，就是你要做的。但是我们现在假设我们按照沿海地区的路走下去的话，肯定城乡统筹是没有办法实现的。所以我想到这样是结合成渝地区发展讲的，然后就是造成收入分配的不公平，这是一个明显的问题。这些实际上都是很房地产的高发展长期的发展有关系，我前段时间说，宏观调控半年有效果，过了半天马上就恢复了，因为我们房地产没有下来，还是保持29.5%的速度，而且是在前9年的高增长的基础上房地产强了，自然这一切所谓的工业增长就很坏，所以我觉得这是和产业的高速度增长有关系。这是还有一个代表小农的文化，我觉得这是中国需要从文化方面改变的，改变开发的问题，新的消费观念都是非常重要的。

　　然后重点我有一个总结。一个是产业要重新定位，对房地产行业的作用，是不是支持作用，是不是发动机，我觉得这是一个基本的政策体量，我们是鼓励一个拥有多套住房，还是一套住房，多套住房的政策肯定是要不一样的，这是没有人指责的。我们是一个土地很稀缺的国家，我认为这种政策，定位非常重要。

　　第二个我觉得是抑制投机，我们的投机过渡，应对投机上的政策是很不足的。基本上没有把他放在一个很核心的位置，还有一个就是我提出的一个观点，我们是政策的一个最重要的要点就是促进卖房，促进谁卖房？拥有很多套房子的人卖房形成真正的市场供给，还有促进房地产商卖方，就是这两个。现在年年投资很高，年年新开工都很快，最后竣工的面积很少，我觉得很多房地产商捂盘，很多房地产让都不卖。所以促进房地产商卖房，促进拥有套房子的人卖房，我认为税收是最重要的。我们的政策是相反。把流动的税收很多，其它没有税，这是不对的，我觉得应该是税收更高，比如第一套每人30平米都免税，30平米以后就累计的增加很多套 税收，如果我有了套房子不卖，每年都要交很多税收。

　　还有包括取消容积率。我们国家这么缺少土地，还要采取容积率的限制，我是希望在存量的土地的调整上的空间非常大，我经常看到北京市区内很多5层的老房子没有办法拆迁，假如10个5层楼，我全部拆光，然后盖一个30层的楼，所有人的住房都解决了。我们国家是世界上城（查看地图）市人口密度最低的国家之一，不信？美国土地那么丰富的国家，他城市密度比我们高的多。所以我讲的可能有一点多。

　　第三个问题我就不太说了。就是关于趋势问题，就是未来的趋势问题，所以大家担心有两个。我觉得大家注意一下房地产商，你要知道我们繁荣了10年时间了，这个繁荣期末越来越长，还是越来越短，这是毫无疑问的风险是越大还是越小呢？我像应该是越大。因为这个行业的周期会进入调整，这个问题在未来两三年，我个人看法拐点是在09年，在奥运会后09年，估计到10年是绝对不可避免的调整，而且还比较猛烈，有一些风险，所以一定要考虑经济周期的走向，就是房地产的周期和宏观经济的周期，这也是到了一个拐点，世界经济也进入了一个拐点，我觉得三个拐点一结合，中国可能要进入一个经济的大的调整阶段。我是很不乐观的对这个的看法，所以中间看淡，长期还是看好。所以我觉得这是一个周期的窗口，就是拐点可能会在09年到2010年会出现，会蕴藏一个非常大的风险，现在算是房涨到非常高的程度，他会抑制需求。

　　最后两三分钟我讲一下关于区域发展的问题，区域发展我觉得现在确实是国家把成渝地区作为一个西部的城乡统筹的重点，这是非常对的，我一直主张中国要想实现一个区域均衡的发展，最核心的就是区域的问题，所以我觉得区域的差别大于城乡的差别，为什么这么说呢？我上一次给联合国的开发属做的颗课题，写报告的时候，我说中国最关键的问题，是制定一个宏观的区域政策，就是怎么样来制定一些有发展潜力的区域，然后变成发达，我想现在沿海35%的人口，已经变成发达了，那我们东部地区，再加上成渝地区，就是70%以上，这一半的人口变成发达了以后，中国不是全起来了吗？一切问题也解决了，所以我觉得区域政策是最最重要的。我原来早期的讲梯形化的战略，就是沿海、沿江中上游，实际上主要是中部地区，除了山西以外，其余全部沿江地区，中国的区域上还是比较弱，我很早就倡导，沿江的开发，怎么样来看法？现在当然是一个好的契机了，实际上他的好的发展机遇已经来临了。

　　发展战略上，应该是一个通过产业升级，产业上升级以后，一切劳动密集型产业，的的房价也比较高，劳动成本也比较高，他应该向中西部转移，所以我觉得这是我们一个基本的认识，就是我们的发展，我们成渝地区城乡统筹，我觉得核心还是一些这种产业，这种制造业，特别是工业、服务业的发展，然后我们的房地产正好是借助他的快速发展来发展自己。他是被动的，但是他会福利丰厚的。因为他是一个历史型的产业转移的机会，包括我们中国振兴西部，也一个机遇。

　　其中关于宜居我还讲两句。实际上在宜居上做文章，他应该是能够吸引全国好的优质的资源，宜居理念实际上包括你城市的环境、服务业方便程度，所以我觉得宜居包括我们的住房，住房比较便宜，相对比较便宜，因为这是一个区域竞争，我前段时间很担心深圳的发展最后变成空洞，80%的人口是靠外来的民工支撑城市，本地人做地主，这个模式是行不的。如果以后全部人都到成渝地区来生活和创业，那这些人从深圳跑到成都来了，深圳就成空洞了。这个观点我讲了几遍了，所以我还要强调一下。

　　还有一个成渝地区特别是成都的休闲文化，这个休闲文化是中国最有特色的，确实是值得中国人学习的，就是他的文化消费的观念，休闲文化的大众消费文化。所以我觉房子也好，服务业好都和休闲文化分不开。集中了全中国优质的要素，我们讲成都是一个大城市，重庆是一个大城市，我认为大的不够，做成北京这样大的城市很好做，我们那么多人口，你可以集聚西部的要素啊，这是非常大的，我想是通过宜居你做文章以后，能使许多的资源向我们这个地区流入，所以我真心的希望成渝地区借助这个机会加快发展，谢谢大家！

【来源：焦点】