回眸2007年的南京楼市，有人用“始于疯狂，止于平淡”来概括。但无论是疯狂，还是观望，左右楼市气候的决定性力量始终都是需求。岁末年初，市场供应和需求之间的博弈还在持续，令2008年的楼市走向愈加扑朔迷离。     究竟新的一年里楼市需求会上升还是下降？各路购房大军分别又会选择什么样的楼盘，对2008年的南京楼市有多大的推动力呢？     关键词：婚房需求     猜想：持续升温     近几年的结婚热一直有增无减，2008年奥运会首次在中国举办，不少新人特地将“好日子”定在了奥运年，结婚热将再掀新的高潮。     南京婚庆主持人俱乐部的一位负责人在对去年和今年上半年南京的结婚人数进行估算后，认为从今年8月到明年8月期间全市预计约有5万对新人结婚。     伴随着众多的70后、80后在奥运年步入婚姻的殿堂，今年的婚房需求势必持续升温，成为刚性需求的主力之一。     这些购房者受到经济承受能力限制，以及累计加息的影响，通常会选择交通方便、配套齐全、总价相对较低的中小户型。     关键词：改善型购房     猜想：稳中有升     东凯置地董事长沈和连表示，改善型购房是与结婚、拆迁、城市化等因素并列的楼市四大刚性需求之一。     另外有调查显示，中国接下来20年的时间将会产生1/10的富裕人口，就是1300万，其中的1/3人口将是富裕级的，加上中国人特殊的心理因素，他们的购买能力不容忽视。     改善型需求的客户以中年人为主，他们已经有了一定的经济实力，希望通过以小换大、以次换优的方式，来改善自己的居住环境、提升自己的生活品质。     因此环境优美的大户型最受他们青睐，加息或者提高首付的政策对他们一般影响不大。     关键词：“新南京人”     猜想：受政策影响大     据了解，2008年江苏省的高校毕业生预计有42.7万人，其中，毕业研究生2.95万人，本科生16.9万人，专科生22.85万人，总数比2007年增加7.2万人。而2006年的结果显示，当年89%的高校毕业生最终在江苏就业，而且还有大量外省高校毕业生涌入江苏。     作为长三角地区重要的中心城市，南京的区位和经济优势明显，吸引了来自全国各地的梦想者来到这里求学、工作、经商、创业……他们最初大多要租房生活，在工作了几年有了一定的积蓄之后，加上家人的支持以及银行贷款再买房，因此这些“新南京人”的购买力是逐渐释放出来的，如果房价涨幅过大或者银行频繁加息，就会影响到他们的购房计划。     关键词：人口老龄化     猜想：需求不断扩大     江苏是全国老龄化最明显的省份之一。未来一段时间，我省人口老龄化趋势将呈现加速趋势， 2001年到2010年，平均每年增加老年人口27万人；到2010年，老年人口将达1260万人，老龄化水平将达到16%以上。     随着人口老龄化时期的来临，老年住宅市场的需求不断加大。在经济水平较为发达的城市比如南京，许多父母与成年子女更愿意相对独立、分开居住，因此老年人购房也成了一种潮流。他们买房一般都非常重视楼盘周边和小区内的自然、人文环境，同时对楼盘附近的生活、医疗等配套也比较关注。     关键词：投资型购房     猜想：或将受到抑制     2007年股市和楼市双双飘红，但去年股市的“5.30”大跌以及后六千点时代的大幅下跌都令投资者对于股票市场的风险性有了更深层次的理解，而购房人群中的部分投资型买家对于未来楼市的持续上涨也产生了一定的不确定性。     因此，我爱我家市场研究中心相关专家认为，2008年股市与楼市联动的因素将依旧存在，但是在政府货币政策进一步紧缩的宏观背景下，大量的短期持有者将会被逐渐清洗出市场，投资需求进一步受到抑制，大多数投资楼市的购房者将转向追求长期和平稳的投资回报。

【来源：扬子晚报】