刚性需求支撑楼市

    自90年代初,纵观中国经济的发展,在人口红利等诸多因素的作用下，一直呈上升趋势,GDP也在持续攀升，人均消费指数屡创新高。在这种情况下，中国的房地产业也是突飞猛进，呈直线上升趋势。直到2007年“9.27”新政才终于刹住了车。持续数月的楼市冷清，让2008年楼市的发展趋势更加显得扑朔迷离，拐点的争论也更加激烈。

    但是，无论拐还是不拐，在国家经济持续发展和巨大的刚性需求以及人民币升值等诸多因素的影响下，地产专家判断中国楼市乃至成都楼市均无大跌的可能。

    流动资金过剩助推楼市发展

    近年来，银行存款、国债等无风险资产随着CPI指数同加息幅度之间的不对称，"负利率"问题变得越来越突出，出于收益的考虑，大量资金从储蓄形态离去，扑向地产和股市。国内某知名顾问公司曾经对投资者类型进行过分析，房产投资型为11%，金融投资型仅占2.5%，而混合投资型达到86.5%。如此大的资金流动于股市与楼市，他们之间必然存在千丝万缕的联系。

    在一般情况下，楼市高涨会吸引股市资金抽离，使股市下跌；相反，股市牛市也会分流一部分楼市资金，使楼市低迷。正常的股市可以看作是国民经济的晴雨表，总是先于国民经济运行，股市高涨，从一定意义上预示着国民经济的快速发展，而国民经济的高涨会增加居民收入，进而带动房地产市场的繁荣。

    四川大学经济学教授吴丰表示，中国目前是一个发展中国家，经济正在持续发展，而股市和楼市两大资产市场，随着国民经济的发展也不断发展，他们是财产配置的不同方面，国民投资增长，其内需消费力也必然增长。

    吴教授表示，无论两市之间怎样变化，归根结底是资金的流动性造成的，当资金流动性不强的时候，我们可以认为资金是有限的，有限的资金在两市的分配比例直接影响着两市的繁荣与衰落，股市的衰落支撑着楼市的繁荣；当资金流动性强的时候，资金可以认为是无限的，两市共同繁荣，股市的繁荣必然拉动房价的上涨。

    2007年的二次贷款置业新政让火热的楼市迅速降了温，购房者持币观望的气氛甚为浓厚。但是，“居者有其屋”是国人千百年来固有的思想，拥有一套自己的住房的愿望成了推动楼市不断前进的动力。随着中国城市进程的日益增大，这种愿望还在不断攀升。

    作为成都来说，成都是西部经济、文化交流的中心，她像一个巨大的磁场不断吸引着外来的人口来此居住、生活。据相关数据显示，成都的新增人口正以每年80万的速度增加。在这样强大的市场需求面前，国家的宏观调控是无力的。虽然目前市场冷清，但是，在春节返乡期间，一向冷清的售楼部却迎来了较多的来访客户。一城东售楼部的销售人员告诉记者，她所在的楼盘在无任何宣传的情况下，在春节期间也打破往日的沉寂迎来了不少来看房的购房者。可见，市场的刚性需求仍然很大。四川省社会科学院胡光伟表示，虽然国家在加大对房价的调控力度，但最终房价的涨跌还是由市场决定，供求关系是市场经济的基本规律。

    就目前来说，我国城市化率在不断增大，从90年代初的约26%上升至2005年的41.8%，提高了15.8个百分点，按13亿人口的基数计算，即意味着约2亿人从农村进入城市，同时根据2005年城镇房屋概况统计公报得出，2005年全国城镇人均住宅建筑面积为26.11平米，意味着新增了约52亿的住宅建筑面积。不难看出，随着我国城市化进程的加速，未来较长一段时间内对商品住房的刚将性需求持续快速增长。

    人民币升值带动房价上涨

    四川大学经济学教授吴丰表示，人民币对美元升值是影响2008年资本市场和房地产市场的关键性因素。市场普遍预期，若美国持续降息或加息速度慢于中国，则中美之间的利差会进一步缩小，人民币升值压力将会继续加大。在人民币升值预期非常强烈的情况下，土地和房产被当作是享受人民币升值和资产价格上涨的首要的投资对象。

    人民币升值一般意味着国内经济发展较好，投资机会多而且收益水平相对可观，因此将有大量的外资通过各种渠道进入国内市场，股市和房地产等市场由于流通性较好将成为这些资金集中的场所，最终导致股市上涨，房地产价格上扬，这在日本和台湾市场表现得比较明显。这从眼下外资对我国内地产青睐有加的势头中可窥一斑，譬如，来自美国的房地产开发商铁狮门近日独家竞标总价逾70亿元的上海新地王。据仲量联行相关人士向记者透露，目前也有很多的国外基金争相想要进入大陆市场。吴教授表示，从投资的角度来说，人民币持续升值会为房地产资源的投资价值上涨提供支撑；从保值的角度说，住房是未来通胀风险的对冲。不难看出，类似的市场预期会使楼市的需求加大，从而出现“人民币升值不止，楼市行情不断”的现象。

    可以预见，2008年中国楼市总体上仍将是上升行情。

    G D P持续增长房地产将稳步发展

    2008年1月24日，国家统计局召开新闻发布会表示，2007年全年国内生产总值246619亿元，比上年增长11.4%，加快0.3个百分点，连续五年增速达到或超过10%；2007年全年城镇居民人均可支配收入13786元，比上年增长17.2%，扣除价格因素，实际增长12.2%。农村居民人均纯收入4140元，实际增长9.5%。理论上，经济繁荣将带来地产繁荣。而房地产是经济发展的晴雨表，持续、稳定、高效的G D P增长率，是一个城市地产繁荣的基础。

    在经济发展一片大好的情况下，房地产业也势必会有极大的发展空间。仁智地产总经理山川海表示，中国经济发展速度快，G D P的持续增长，致使国民收入不断提高，居民的消费能力将会大大提升，出于对生活品质的改善，必将会有更多的人二次、三次、甚至多次置业，从而带动房地产业的发展。  

【来源：天府早报】