次贷危机的中国警示

    回望2007年，在中国房地产市场引起强震荡的外部事件莫过于次贷危机。从2002年起，美国房价每年涨幅逾10%，2005年暴涨到17%。随后，美国不断加息，利率达5.25%后，房价开始“跌跌不休”。2007年，次级房贷难以偿还、债券信用危机爆发。一大批贷款机构和抵押贷款经纪公司破产，投资银行的高管们纷纷离职，危机至今仍在扩散，其冲击力无远弗界。

    尽管我国银行发放房贷的标准和审查程序较次级贷款要严格得多，房贷基本不是建立在房价上升预期的基础之上，而是建立在借款人的还债能力之上，但次贷危机仍给我们敲响了警钟：建立在“房顶上”的金融危如累卵。

    恕不讳言，当前国内房价快速上涨会带来三方面不良后果：一是大量的资金和其他资源过度地追逐房地产，将使制造业升级缺乏资金、技术和人力资源等方面的支持，妨碍经济结构升级，影响长期竞争力。中国社会科学院工业经济研究所所长吕政指出，房地产市场投资资本的活跃，将大大提高当地工商业成本，打破资本平均利润率规律，抑制资金对企业创新的支持；二是银行房贷规模急速扩张，高房价所蕴含的风险已向金融机构转移。在2007《第三季度货币政策执行报告》中，央行首次对房贷违约风险发出警示：“住房抵押消费贷款增长很快，违约风险已有抬头趋势”。2008年初，央行上海总部发出类似预警；三是高房价会扩大分配不平等，危害社会稳定。当下，工薪阶层，尤其是已届而立、确实有住房需求但又享受不了住房保障的年轻人，抱怨情绪在蔓延。社会的稳定需要占城市人口大多数的中低收入人群的支持，只有这些居民有了安居之所，并对未来依然怀有希望，为有一天拥有自己的住房而奋斗时，这个城市才会稳定。相反，失望的城市将是和谐社会无法承受之重。

    调整不可避免

    如不健忘的话，当前楼市出现的打折降价、中介关张，在上一轮楼市宏调中同样出现过：2006年末、2007年初的长三角房地产市场就曾如此。2007年农历春节过后的快速疯涨已证明“拐点”并没有在该地区的楼市中出现。

    “拐点”是高等数学中的名词，当平面曲线出现从上凸至下凹或从下凹至上凸的分界点，此点便称为“拐点”。

    “拐点”并不意味着上升或下降过程的结束，或者由上升转为下降、由下降转为上升，而仅仅标志着上升或下降的形式发生了变化。从时间上说，“拐点”刻画的是“时刻”而不是“时间”，更不能引申为“时期”。所着重的应该是它关于“转折”的标志性含义。而眼下楼市“拐点”说所强调的是房价上升过程的结束，或由上升转为下降，名副其实表达这一含义的是另外一个词，“极点”。

    “拐点”抑或“极点”到来了？

    房地产周期不可能和宏观经济周期脱节，2008年国内流动性过剩问题也难以根本解决。

     1月下旬，达沃斯世界经济论坛上，经济学家一致认为中国、印度等新兴经济体经济继续会有不错表现。国际货币基金组织1月29日发布的最新《世界经济展望》报告预计，今年中国经济增速将从去年的11.4%放慢至10%，这将有助于减轻中国对经济过热的担忧。岁末年初的雪灾给局部地区造成了较大损失，但没有改变中国经济的基本面和走势。从这个角度看，楼市进入“极点”或出现雪崩的可能性极小。

    从供求关系看，2007年三季度开始，全国房地产投资增速加快，保持在30%以上，供不应求的紧张状况在2008年将获得缓解。同时政府加强了抑制房价上涨过快的宏观调控，尤其是从各地业已公布的住房规划看，保障房入市的冲击在2008年下半年会凸显，再加上2007年住房购买力释放过快，预计2008年房价不可能再重复2007年的大幅上涨，调整将不可避免。

    从购买力、后续调控政策看，温和调整、技术性调整的可能性远大于大落的可能性。万科在珠三角、长三角一降价即换来销售额逆势猛增的现实，说明了楼市购买力仍在，是房价的不合理高企将消费者暂时抛离了市场，而不是消费者抛弃了楼市。预计2008年开发商适当让利后，销售量将回升。这是楼市保持上涨趋势的重要物质基础。

    紧缩货币政策、反囤地政策、住房保障政策以及人民币对美元升值诸因素对楼市的供求、成本、购买力和预期正在产生、并将继续产生重要影响。2008年房地产市场将会在转型中调整前行：供求趋于平衡、结构渐趋合理，价格走向平稳，预期转向理性。但是，决定房地产需求和价格的诸因素尚未发生根本性改变，调控政策有利于令目前过热的楼市降温，但既有格局难以逆转。

【来源：人民网】