房地产宏观调控应增加有效供给

    主持人：有关房地产调控的各种言论不绝于耳。对此你怎么看？房地产调控应该把重点放在哪里？应采取哪些措施才能起到实效？

    牛凤瑞：去年岁末，几个城市商品房价出现下降，或市场交易量锐减，有价无市,这是事实。但作出中国房地产市场已经出现拐点的判断为时尚早。

    2007年全国房地产投资2.52万亿元，同比增长30.2%；商品房竣工面积4.78亿㎡，同比增长5.0%；商品房销售面积6.91亿㎡，同比增长24.7%；70个大中城市房价同比上升7.6%，年末商品房空置面积6756万㎡，同比下降16.6%。

    商品房销售面积大于竣工面积，空置面积大幅度下降，表明影响房地产市场供求关系的基本面没有发生根本性变化。商品房价涨涨落落是市场发挥配置房地产资源基础作用的基本形式。

    鉴于中国各地发展极不平衡和房地产市场的区域性，2007年末几个城市商品房价的变化，与其说是中国房市拐点的到来，莫如视为这几个城市相对以往房价高速上涨的某种正常回归，或者是这几个城市对以往较高房价的一段时间的消化。

    住房有效供给不足仍将是今后几十年中国房地产业面临的主要矛盾的主要方面。中国住房的满足是一个首先满足部分社会群体的需求到满足绝大多数人需求，由较低水平的满足到较高水平满足的长期渐进的过程。

    中国房地产业发展有一个逐步完善、提高的过程。但多建房、快建房、建好房，增加住房的有效供给应是中国房地产业宏观调控长期主导方向，也是解决房地产市场问题的基础。

    中国要建设市场发挥基础作用的住房资源配置体制，就要承受体制改革的“阵痛”，同时也不能奢望市场化能够解决中国住房的所有问题，尤其是政府应该担负起构建住房保障体系的责任。

    房地产发展关系国民经济又好又快发展，关系民生改善，核心问题是房地产开发用地的升值收益合理分配，是统筹协调政府、市民、开发商、被征地农民(拆迁市民)之间的利益关系。在房地产宏观调控上，政府承担着相互联系，但又不能混淆的三个方面的责任：

    一是房地产行业的宏观调控。如前所述，主导方向是增加有效供给，任何有利于增加住房供给的方案都值得一试，任何防碍增加供给的政策都应慎之又慎，综合权衡利弊。二是房地产市场的宏观调控。重视解决房价过快上涨对满足普通市民改善性住房需求所造成的负面影响，强化行政手段在市场失灵领域的作用，对房地产市场实施正确的管理，包括规范房地产交易环境，打击合同欺诈、捂盘销售、囤房囤地、哄抬房价，加强房屋建筑质量监管，强制披露房地产信息等；三是根据公共财力提供的可能性，着力建设和完善住房保障体系，确保低收入阶层的基本住房需求。

    2007年国家房地产政策继续密集出台，高调推出住房保障体系建设，受到广泛拥护。要把住房保障体系建设落到实处，首先要从国情和各地发展阶段出发，科学规划，实施正确的引导，防止诱发过高的预期。为此，要在四个层次上统筹兼顾：一是廉租房建设与经济适用房、经济适租房、双限房建设的统筹兼顾；二是住房保障体系建设与社会保障体系建设的统筹兼顾；三是社会保障体系建设与以改善民生为重点的社会建设的统筹兼顾；四是社会建设与经济建设、政治建设、文化建设、生态文明建设的统筹兼顾。

    由于房地产产品的个性化特点和房地产市场区域性特点，在对房地产市场信息的把握上，开发商一般比政府更充分；在对一个地区房地产市场信息的把握上，当地政府一般比中央政府更充分。这是合理划分房地产市场机制和行政干预边界的逻辑起点，也应是中央政府和地方政府合理匹配事权、财权的基点之一。

    当前中国房地产业面临的主要倾向不是市场过度，而是行政干预过度所导致的市场关系的扭曲。未来中国房地产政策的基本方向，首先应是坚持市场化改革方向不动摇，在深化改革中完善市场配置房地产资源基础作用的机制，主要运用价格杠杆调节住房分配，逐步满足中高收入阶层不断提高的改善性住房需求。其次是合理划分市场机制与行政干预的边界，合理匹配中央政府和地方政府的事权、财权，根据公共财力提供的可能性，统筹兼顾，优化各项建设支出结构，增加公有廉租房建设，进一步完善和细化廉租住房制度操作程序，满足低收入阶层合理的基本住房需求。（完）

【来源：上海证券报】