从购房给优惠到房价下跌“补差价”，从送装修基金到送车位，从直降1000元到“一口价”，从“零首付购房”到“无理由退房”，面对冷清的楼市，开发商可谓绞尽脑汁，众多手段只有一个目的——那就是促销楼盘，而市场对这一切似乎早已见惯不惊。而近日，当“零首付购房”＋“无条件退房”营销组合模式现身成都楼市时，市场不禁惊呼：楼市掉馅饼了吗？

　　调查1

　　“零首付购房”＋“无理由退房”实惠还是噱头？

　　近日，以“一个好地方”的广告语吹响进军成都号角的融创集团旗下项目蓝谷地打出了“零首付无理由退房”的广告，再次令成都市场为之侧目。众所周知，以“零首付”售房的楼盘在成都不在少数，但是“零首付”外加“无理由退房”的营销组合却是凤毛鳞角。

　　8月17日下午，记者驱车来到了位于南三环大观村的“蓝谷地”项目所在地。一走到售楼部门前，巨大的蓝底色广告牌上“零首付购房，无理由退房”几个大字赫然于眼前。来到售搂中心，记者以购房者身份向销售人员了解了“零首付购房＋无理由退房”的具体方法。销售人员告诉记者，现在买房只需要交纳50000元的定金就可以了。首付款在2年内还清就可以了。如果要退房，只要在2010年6月交房前的3个月时间之内写一份书面的退房申请就可以直接退房。”随后，销售人员告诉记者，要下手就要搞快，现在剩余的房源已经不多了。在售楼部现场，记者与几位前来看房的购房者交谈之后发现，这些购房者对该楼盘推出的这种购房方式表现出了浓厚的兴趣，都认为这样的条件确实十分宽松，对于短期资金有困难而又急于买房的人来说，确实是好机会。

　　50000元定金、两年首付金还款期限、交房前3个月无条件退房包括退还定金，看起来十分诱人。而试想，如果该活动一直持续，那么从现在开始直至2010年的3月之前，除开每套住房的50000元定金以外，蓝谷地在活动期间卖出的所有房子都不会有回款，蓝谷地真有那么强的底气去放手一搏？记者从一位业内人士处了解到，其实蓝谷地在今年4月份的时候开了一期，销售到现在这个节点基本上已经处于尾盘阶段，所以后面这些剩余房源采用这种方式来销售，对开发商后续发展战略并无大碍，这是开发商敢于尝试的主要原因。

　　记者了解到，除了蓝谷地，还有其他楼盘项目也推出了“无理由退房”，但是“零首付+无理由退房”却不多见。汉嘉国际营销总监刘剑峰分析说，目前成都楼市交易量经过5.12地震后已经开始缓慢回升，不少楼盘已经完成了预期的回款进度，剩下的部分尾盘采用“无理由退房”的营销方式，开发商并没有多少后顾之忧。但是从政策层面上说，“零首付”虽然由开发商为购房者垫付，但实际上银行是不允许的，开发商其实打了政策的“擦边球”；但另一方面许多开发商采取这种“无奈”之举，也是希望借地震后的上升趋势尽可能争夺到更多的客源，毕竟这是一个很好的噱头。

　　调查2

　　“零首付购房＋无理由退房”开发商底气何在？

　　“如果开发商真的采取”零首付购＋无理由退房“的销售模式，那么就是开发商与未来市场走向的一次博弈，在没有资金回笼担保的情况下，博弈的筹码便是楼市未来的复苏，因为需要承担高额的风险，这就需要开发商具有一定的勇气和实力，但是在我看来，目前成都并没有真正敢这样做的楼盘，更多的只是噱头和尾盘促销而已。”一位不愿意透露姓名的业内人士这样分析道。

　　汉嘉国际营销总监刘剑峰认为，“零首付”其实对购房者已经有一定吸引力了，再加上无理由退房，开发商打出的这招组合拳对购房者确实很有吸引力，而这种组合营销模式对开发商而言更是对其抗风险能力的一种考量，开发商的底气就是资金面的充裕和对未来良好的预期，如果有这两方面做后盾，那么采取这种方式也未尝不可。“无理由退房”也从另一个侧面反映了开发商对其建筑产品的信心。

　　调查3

　　“零首付+无理由退房“真的是免费午餐？

　　记者通过互联网搜索“零首付购房”和“无理由退房”这两个关键词组后发现，目前全国不少中心城市都出现了这样的组合营销手段，但是多数都存在着问题，不少购房者对这样的销售方式都持怀疑态度，认为开发商绝对不会做亏本买卖，羊毛出在羊身上，开发商肯定不可能不要钱还给房子住，住不习惯还能想退就退。

　　通过采访记者了解到，目前成都采取“零首付”和“无条件退房”的楼盘，无一例外都是地段较远、销售的尾盘或者不存在资金压力的楼盘，而其实面对这些楼盘开出的退房条件，其退房期限都拟定在交房之前，也就是说，就算你买了这套房子其实也并没有真正的入住和使用。而两年之后楼盘拔地而起，那时就算你要求退房，开发商大不了再拿来当现房卖，说白了，在这设定之中，购房者买到的只是一时的心安。而等过了两年的退房期限，所谓的退房也就没有合同效应了。对于“零首付”，实际也是规定了还款期限的，相当于缓付，一般所谓的“零首付”，开发商都要求在两年左右的期限内还清。

　　遗憾的是，就如何规避“零首付”的金融风险和为“无理由退房”提供法律保障，记者采访相关人士时对方都保持了一致的缄默。因此，业内人士提醒购房者，开发商提出“零首付”和“无理由退房”，是噱头也好，是实力也好，都说明开发商洞悉了购房者的需求，购房者对此须保持清醒的头脑，对合同细节要仔细推敲和斟酌，尽量不要留下漏洞，这样才能真正保证自己的权益。

　　一家之言

　　不太赞成“零首付购房＋无理由退房”

　　“就我而言，我不太赞成这种营销组合模式，因为搞这种营销的开发商不是资金紧张就是在楼盘销售的尾段，资金压力让他们不得不铤而走险，在目前缺少更多手段回款的情况下，用这种看似优惠的销售模式其实是没有办法的办法。短期来看，这种营销模式似乎能够提高销售，但并不能为整个市场注入活力，反而还会带来些副作用。据我了解，目前有一些购房者一次就拿4、5套房子，他们就是赌楼市未来的升值预期，因为购房者在这样销的售模式下，只要亏本就可以把房子退掉。而另一方面，开发商在承担风险的同时，也将这一风险转嫁到了银行，从而可能引发恶性循环。”——红星国际冯珏

　　“零首付购房＋无理由退房”弊大于利

　　这种营销模式并不是首例，以前深圳就有一个楼盘采用这种营销组合拳，甚至比成都市场的优惠手段更高，但是由于新政之后整个深圳楼市价格下跌过半，最终导致购房者集体跳水，开发商面临着巨额的官司和回款的压力，濒临破产。

　　纵观成都楼市，我认为开发商的底气主要来自于对未来市场的整体预期，这是需要承担风险的。在目前市场形势下，对那些资金雄厚、产品质量有保证的开发商来说，这种营销手段根本没有必要，而对那些资金紧张的开发商来说，这种营销手段是他们目前能想到的最好办法，但对整个市场来说，它是弊大于利的。——一不愿透露姓名的业内人士

　　“零首付购房＋无理由退房”风险很大

　　其实这种营销方式对购房者有一定的实惠，首先“零首付”购房让不少投资者有了机会，而“无理由退房”又让这些购房者可以根据自身情况灵活处理，这样来说，就给了投资者很大的活动空间。但是从市场的角度看，这样的营销方式势必将给整个市场带来不利因素：首先银行将承担风险，其次开发商也要承担风险。其实目前很多开发商都存在着资金上的压力，采取这样的销售方式是不得以而为之，目前敢采取这样方式的开发商无非是资金压力太大和销售尾盘的，毕竟这样的风险，不是每个开发商都敢承担的。——一不愿透露姓名的业内人士

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