开发商都是闲不住的人，没事就要找事，搞搞新创意，因此，聪明的开发商都在考虑转型的问题。从目前的情况看，转型的方向基本有两种，一种是搞特色房地产，一种是向城市运营的高度提升。前者的代表有今典集团计划中的“数字影院”、茶马古道上酒吧式的个性驿站等等，这些被称为文化地产、旅游地产，当然还有教育地产、体育地产、休闲地产、物流地产等名目，基本都是一个“泛地产”概念，都是房地产横向扩张并在所在“纬度”上纵向上下游拓展的结果。第二种方式可以看做在坐标本位上的放大，把楼盘按照城市的功能进行设计、建造和管理。典型的如杭州的休闲CBD、成都的世纪城、昆明的新亚洲体育城，都被专家认为基本具备了城市运营的规模和水平。这种变化应该是真正意义上的开发商开发运营水平的提升，是城市规划建设管理模式的变化。  

　　以上两种转型，都将对中国房地产的发展产生良好的影响。无论是特色房地产还是城市运营商的出现，都将会对房地产开发和城市规划、运营、管理的水平及方式产生质的影响，并积极促进和引导区域经济的发展。需要说明的是，这种变化是市场经济下的自发行为，与以往行政主导的方式大相径庭，其所带来的思想观念上的变化，则会对中国经济和城市管理的发展带来深远的影响。

　　找路

　　第三大变化便是公司治理结构的变化。

　　这种变化是在前两种变化的基础上产生的，既是前两种变化的延伸，也是房地产企业发展的客观需要，是房地产企业给自己的发展“找路”。　　

　　现代意义上的公司治理，已不再仅仅局限于所有者、董事会、职业经理人三者之间的责、权、利分配，而是把公司作为一个社会利益共同体来看待，其公司治理则涵盖了股东、债权人、供应商、雇员乃至政府和社区等与公司相关的利益集团关系处理，以保证科学决策、效率提高和社会和谐。  

　　其实，在这两个层面上，房地产都大有可为，因为总体而言房地产在公司治理上还处在起步阶段。因为以前没做过，所以现在有的是事情可做。这一点，从研究机构的态度上就可以看出分晓。从事公司治理研究的机构可谓不少，但从事房地产公司治理研究的几乎没有，不是不想研究，实在是什么可研究的，因为除了个别上市的大家伙，其他基本上和街头摊贩的治理水平差不了多少。　　

　　另外，开发商之所以被“妖魔化”，就在于公司治理观念的落后，在社会普遍走向公民社会的前提下，没有把自己当做“企业公民”，而是仍然把自己看做经济社会条件下“唯利是图”的赚钱机器。这种现状无疑是与建设和谐社会的目标相背离的，自觉不自觉地制造了整个社会关系的紧张，把自己逼到了不可持续发展的死胡同。

【来源：北京现代商报】