姓名：袁利明
毕业院校：上海海运学院
所修专业：房地产经营与管理
毕业时间：2002年
职位：销售经理
现在负责的楼盘：宜欣•富贵广场
爱好：足球
最爱格言：要么不做，要做就做好


             
                      宜欣•富贵广场销售经理－袁利明

　　我们来到富贵广场时已经是下午了，阳光透过窗子斜洒进来暖洋洋的。宜欣富贵广场是目前淀山湖区域唯一一个大型纯粹的商业项目，也是昆山乡镇上少数几个纯商业楼盘之一，我们就此采访了他的销售经理。在我们采访的地产之星中，袁经理算是专业对口的了。人们都说幸福是多种多样的，如果学以致用也算的话，袁经理就是幸福的。

　　谈话本该是惬意的，但涉及到商业地产的信息时气氛忽然就严肃起来。

记者：　“袁经理，您能不能给我们讲了一下现在商业地产的现状？”

袁经理：“近几年，商业地产的利益驱动现象在住宅开发商中渐渐蔓延。愈来愈多进行商业地产投资的开发商，希望在住宅开发之外寻找到新的奶酪。商铺地产、购物中心地产、酒店地产、写字楼、工业地产都成为商业地产投资的亮点。然而开发商从住宅到涉水商业物业，却依然是盖房、卖楼、收钱的思路，一些开发商甚至对商业地产核心价值的判断存在偏差，使得商业地产项目仍然存在大量“简单”的房屋产权销售现象。不同于住宅项目直接面对单一住户，商业地产主要面对的是大型商家及海外商业地产投资基金。这些客户最关注的是商业项目的消费能力和业态组织，而不是房屋本身。如果开发商仅以房屋产权销售形式出现，忽略其业态内容、业态间的相互关系以及不同业态对房屋成本承受能力的不同等因素，具备专业素质和能力的大品牌商家不会轻易签订合约，最后项目只能以较低的价格“草草”出售。也就是说现在的商业地产重建筑设计轻商业规划。”

记者：　“那在这一方面富贵广场是怎么做的呢？”

袁经理：“首先是地段，富贵广场坐落于淀山湖北部的商业中心，融合了淀兴路、曙光路等高档地段的超高人气，同时与上海青浦接轨，是连接上海跟昆山的纽带，地段优越，交通便捷。其次是丰富的业态配备，富贵广场集购物、休闲、娱乐、餐饮、酒店于一体，且附近拥有大量社区，近10万多消费人口，加上淀山湖不断增加的旅游人口，都是富贵广场的主流消费群体，这里将成为昆山地区新的热点商业场所。”

记者：“也就是说富贵广场很大程度上也依赖于淀山湖的旅游业。谈到旅游业，您能不能跟我们谈一下现在呼声越来越高的旅游地产？”

袁经理：“这个是与我国经济发展和人们的生活水平提高密切相关的。由于人们对生活品味的追求趋于完美，旅游项目的开发和运作也越来越专业化，加上旅游业本身的广阔前景，作为旅游和地产两个黄金产业的交叉型产业，旅游地产正逐渐为市场关注。2006年，旅游地产中配套设施全面，有着鲜明的主题、独特的景观形象、深厚的历史积淀以及浓郁的文化气息的产品将成为主流。 坐落在美丽的淀山湖附近的富贵广场也算是旅游地产了。

记者：“那你怎么看待今年旅游地产的发展前景呢？”

袁经理：“我认为今年全国各地的旅游地产项目将在各种资源的主题创造方面有百花齐放的突破，并且结合自然环境、文化、经济、交通、区域发展等诸多资源发展的旅游房地产业，将会有更多的大盘出现。

记者：“从5月1日开盘到现在，富贵广场销售情况很让人看好，您认为商业地产怎样规划才能促成买卖两方的双赢？”

袁经理：“我认为现在国内的地产商大多缺乏商业地产经营经验，对于商业地产的理解尚不成熟。开发商出于减少市场风险的考虑，往往将商场快速招租消化，易租的先租，不易租的低价出租甚至空置，缺乏专门的商业业态规划公司对整个商场的专业配比和合理的开发。从商铺开发运营模式上说，成功的商业地产应该是“招商先于设计”。在国外商业地产多是等80%以上主力店确定后才开始整体设计工作，设计施工时把商家的需求都考虑在内，建好之后对方满意，就可立即投入运营。现在很多发展商在未明确商家的情况下就开始设计，往往会因缺乏定向设计依据，盲目的规划设计只能增加前期成本和后期招商难度。其次，大型商业设计不仅仅是地标式建筑，不单靠外观形象实现市场认可和投资收益，还要有一个合理的市场定位，调配好目标受众和价格。”

记者：“袁经理，你能不能总结一下这两年的商铺开发情况？”

袁经理：“如果说这两年是商铺的开发年，那么它同时也是其问题年；而今随着市场的推动，商铺已经走入它的招商年，这也预示着解决其面临的问题的时代已来临。”

　　采访就这样结束了，我心里有一种豁然开朗的感觉，这也许是缘于袁经理对商业地产的透彻论述吧！

【来源：家园】