姓名：徐圆
毕业院校：淮海工学院
入行时间：2002年
职位：专案经理
现在负责的楼盘：新百商务会馆



             
                       新百商务会馆专案经理－徐圆


　　由于路上有事耽搁了，我们来到新百商务会馆时已经快中午了，徐经理已经等候多时了。

　　徐经理一看就是个干练的人。她原先在外企做行政工作，后来觉得做房产更锻炼人，就入了房产这行，现在主要负责新百商务会馆。

记者：“新百商务会馆位于朝阳路与人民路的交叉口，应该说地理位置很好，与之相对应其目前的销售情况也很好，徐经理你能不能谈谈新百的一些情况？”

徐经理：“房产界有一句口号：‘地段，地段，还是地段’，新百商务会馆就遵守了这一个准则。新百坐镇昆山繁荣商圈，邻近汽车站，驱车5分钟直达沪宁高速入口、火车站、玉山广场、体育中心，形成便捷的立体化交通体系，集商务办公、餐饮、娱乐、休闲、购物于一体，我认为是财富的黄金枢纽。”
记者：“徐经理，你看现在地产界风起云涌，商业地产作为其中的一支，在昆山的总体情况不是很为人乐道，除了那些地段好一些，档次高一些的写字楼的租金将会依然走高，其他一些落成较早，位置相对较差的项目空置率都很高，你怎么看待这个问题呢？”

徐经理：“其实空置房是业内各方都不愿触及的敏感神经，但它却在现实中存在。我觉得就像一般商品都要有库存一样，房地产市场上有一定数量的空置房也是正常的，毕竟空置房也是市场供应的一部分。空置房的存在是房地产市场发展的必然补充，是市场房价体系的一个必要条件。正是有了这些空置房，人们才能在选择房源的时候有了参照物，才有了对更好房子的认识。”
记者：“那造成商业地产空置房大量存在的原因有哪些？”

徐经理：“导致高空置率的主要原因一方面是盲目的重复建设，目前许多开发商在新建社区往往大规模开发建设商业地产，一个小规模的住宅小区往往也开发数万平方米的商铺，这无疑会导致商业地产的单一与重复建设，从而导致局部过热；同时，简单、大型的超市开发，缺少深入的市场需求研究与准确的市场定位，也会导致盲目开发；另一方面，落后的开发理念、运营管理模式以及深入研究区域需求这一环节的缺失也是导致商业地产空置率高的原因。”
记者：“ 作为一种建筑产品，写字楼的开发商是不是要象电影《大腕》描述的一样：买就要买最贵的，装就要装最好的？如果不是这样，那么徐经理你认为应该如何解决高空置率这个问题？”

徐经理：“我认为开发商首先要选择好的地段，如果一个区域已经形成了办公的气氛和商业的成熟度，那么它已经下意识地形成了客户的选择。其次，开发商要正确认识自己的产品，不要一味的拔高，一味拔高是有问题的，往往到最后就“高处不胜寒”了。要想接近成功，关键在于开发商要找准市场定位，发现市场需求。目前，写字楼的发展趋势是空调与电力的节能，是建筑材料的环保，正像住宅一样，绿色办公、可持续发展的概念越来越得到公众的认同。但是相关设备设施、建筑材料并不一定要追加很高的成本，在产品或服务中做出自己的特色来就可以了。再次物业管理要好，这就要对大厦实施全程设施管理，在设备设施运行、室内空气质量以及降低能耗等方面形成独特的竞争力。成功的做法就是开合有度适合现代化办公要求的弹性空间、全面升级的综合配套、极具时代感的生态景观三方面相结合，使居住在公寓里面的人们，以及办公室的办公人员能够真正达到欣赏环境、快乐工作、快乐生活的目的。其实不管是销售型写字楼还是租赁型写字楼，只要是在产品或服务方面做出自己的特色，最终会得到市场的认可并获得成功。在纷乱的市场形势下，政府部门也要加强前瞻性指导和引导，创造良好的环境。市场中介机构、开发企业更要提高主动性，大家形成合力，才能更好处理空置商业房。”
记者：“目前新百商务会馆在商场出租和写字楼销售上都呈现良好状态，能谈谈你们的规划吗？”

徐经理：“我们的项目总占地面积888.5平方米，总建筑面积13000平方米，共13层，高47.6米。大厦1-3层规划为商场，目前苏宁已进驻营业，5-13层规划为现代化星级办公写字楼。我们的系统设施和配套服务是很完善的，50—700平方可自由分隔的弹性空间，两部顶级贵宾电梯，会议中心系统、物业管理计算机系统、变配电系统、冷热水给排系统、大堂冷气系统、公用电视卫星系统、公共广播系统、楼类移动电话系统、停车库管理系统等一应俱全；楼内设贵重物品保险箱和提供国内外主要城市时间、天气情况、主要货币汇率信息的设施，还提供代订车、船、飞机票务、宾馆、酒店客房、旅游咨询、电话留言等服务，附带提供简餐、咖啡吧、会议室等配套设施。用一句话来说就是我们要让新百在该区域价值稳步上升的基础上提炼项目价值，并以项目价值提升区域价值，使之成为该区域具有很大成长空间的综合性商务会馆。”

　　采访结束的时候，我在想徐经理的一些见解确实很独到。随着房地产未来专业化趋势日益明显，商业地产业也即将进入周期性和结构性调整阶段。宏观调控政策对于商业地产理性回归的推动效应，将在不久的将来得到体现，空置率并非绝对的坏事，失败的一些商业地产项目将给整个行业敲响警钟，提供借鉴。

【来源：家园】