采访对象：张鹏
所在公司：宝成房产（昆山）有限公司
职务：销售经理
入行时间：4年

　　　　　　　　　　　 （凤凰城张鹏经理近照）　　

着眼昆山　品牌立足

　　张经理给我的印象既是一位精通房地产开发和销售的专业人员；更像一位博学多才、温文而雅、个性开朗的学者。从业房地产业4年，从代理商的销售一线人员起步，逐渐成长到今天凤凰城销售经理，参与销售了很多项目，应该早就锻炼了一双慧眼。 为什么宝成集团会来到昆山，而且开发了一个如同美国小镇的高档楼盘，直接投资和间接投资的物业形态包括住宅，商铺，酒店甚至工业项目。“昆山是个很特别的城市，既不是省会城市，而且面积比不上很多大城市，但是它的经济实力和文化底蕴注定了它的特殊，所以我们公司高层从来不当他是三线城市，而是当一线城市来开发。”张经理这样告诉我们。

　　对于昆山的房地产业，张经理认为还处于一个成长阶段，所以还有很大的上升空间。而且作为长三角的一个发展重镇，在房地产开发来讲有很大的潜力。对于长江北路优势。张经理提到了长江北路的最关键的一个地方，那就是随着周边楼盘的逐渐交付使用，居住人口的不断增加，生活配套的逐渐完善。和政府早期南工北宿的规划决定了它的地段优势。
　　可能正是因为像张经理这样的宝成人都看到了昆山的潜力，看到了长江北路的地位，同时发现了很多问题。所以宝成来了，而且他们要做的就是尽量弥补这些问题，这样才会让企业有足够的竞争力。谈到宝成进军昆山，张经理说。因为宝成是上市公司，有着多年的开发经验，和资金实力，在台湾开发了很多高档物业、众多高端产品，对于产品，也是做到用品质和服务打动消费者，一直以来都有着良好的口碑。不过宝成人也意识到这些口碑并不是在昆山，所以他们要做一个用来打品牌的产品,，这就是目前热销的凤凰城小区

实力开发商 精品凤凰城

　　　　　　　　　　　 （凤凰城一瞥）

　　凤凰城小区开发商为昆山宝成房产开发限公司，公司隶属于宝成国际集团。宝成国际集团成立于 1969年，现为台湾证券交易所上市公司，旗下香港裕元工业在 1992年于香港证券交易所公开挂牌交易，并己成功进入恒生成分股。现有业务遍及欧、美、亚各洲。在三十多年的发展历程中，集团由于技术创新及优良品质，成为世界上最大的制鞋集团，NIKE、ADIDAS、NEW BLANCE、REEKBOOK……等十六个世界知名品牌运动鞋均为宝成集团的产品。
　　集团现有生产基地广泛分布于台湾、美国、墨西哥、大陆、印尼以及越南，鞋年产量超过一亿双以上，有一个很形象数据就是世界上每五个人就有一个人穿着宝成集团制造的鞋子。
　　宝成集团现在全球拥有员工超过41万人，目前是世界上规模最大的制造厂商。秉承着敬业、忠诚、创新、服务 的四大经营理念，宝成集团更朝向多元化发展，除于美、日先进国家领导厂商合作进入电子领域外，同时投资事业延伸至纺织、证券、金融、地产开发、建筑营造、酒店、化工等不同领域。南宝涂料、裕元酒店、精诚科技等在昆山家喻户晓的企业都隶属宝成集团。
　　在目前诸多的经营中，宝成房产更是以后来居上之势引起了厂 泛关注，成为台湾及大陆房地产企业和建筑业界的菁英典范，曾多次获得台湾建筑金奖、江苏住宅十大名盘、中国地产创新奖、消费者信得过诚信房地产公司等荣誉称号。其成功开发的广东东莞百事威之棕榈泉、中山百事威的宝之园、台湾宝贵建设之宝贵世家、宝贵大地、东方帝国等，台中城石花园、京都花园、银座花园等个案，无不因为其品质的优良而成为各开发商一时争相仿效的典范。
　　昆山凤凰城案名来源于美国亚利桑那州首府凤凰城，她的城市规划和景观设计名列全美榜首。凤凰城终年阳光灿烂、温暖湿润，非常适合居住，也是美国著名的高尔夫圣地。经过以现代派建筑大师莱特为首的建筑师们的精雕细琢，城市道路两旁的鲜花四季不断，成片的热带植物和高高的棕榈树连绵不断，是名副其实的生态居住之城。
　　如今，我们原版移植凤凰城的设计规划理念，让昆山也拥有这样的理想家园，因此凤凰城家园就这样诞生了。

　　看到凤凰城的商业街，让人联想到皇宫的气派和西方文明的繁荣景象，像这样的商业街以及如此高规格的外立面在昆山独一无二，更何况昆山所缺少真正意义上的高档次的美食街，长江路更是没有，加上长江路如此多的高档物业，及便捷的交通条件。将来的繁荣景象可想而知。同时张经理又谈了凤凰城的热销优势。

凤凰城热销优势

　　　　　　　　　　　 （商业街，内街）

一、地段优势：
　　地段，哪些特点的地段能符合“潜力条件”？
　　经验教育我们：由区域环境好坏、交通动线良劣、生活便利与否这三大原则，加上未来发展性深入评估，则地段潜力呼之欲出。凤凰城位居城北都市计划新都会中心，完全没有旧城区老旧居民楼环绕造成的不协调，整体环境已形成昆山新兴的高级住宅特区；长江北路宛如交通大动脉直通中心城区行政、产业、商业心脏地带，毫无阻隔；339省道横跨北面连接各省市主干线，构成联外快速交通网络，上海、苏州近如隔邻。新都会商业住宅中心，紧邻商业区、星级酒店、易初莲花大卖场等，时尚便利生活无需等待。
二、产品优势：
　　家，是家人安全的避风塘，如何营造一个安全舒适的社区？在这个议题上，透过R.S.P美式規劃欣概念的导入来实现；将社区内的所有楼体进行配对，使楼与楼之间形成面对面、背靠背的排列方式，两座相对的楼体居中的空间形成了形式上的半封闭式中庭，精心设计的中庭只供行人通行与栖息，完全没有机动车辆的影响。真正意义上实现人车分流。为小区提供了安全的保证。
三、八种房型满足不同业主的需求：
　　“为更多人关注的热点，无论你的外观如何的美观，无论景观如何的优美，但是消费者购买的一个很大的因素是户型，毕竟他最多的活动空间在这里，我们提供了八种房型来满足不同客户的需求，我刚才就说了客户的个性化需求是个我们尽量满足的服务方式，在这个服务上面我认为凤凰城做的还是很到位的”
　　同时张经理还说了很多非常客观的现实问题，这些问题对于宝成来说是很早就遇到过，所以现在的规划和业主的满意度也成为热销的一个促进重点。
　　任何热销都离不开大环境，张经理介绍的只是凤凰城本身所具有的优势，这个正与大环境不无关系，张经理笑着说“股市托起高档楼盘销售的艳阳天”

　　股市托起高档楼盘销售的艳阳天
　　知识不如常识，因为知识太迂腐。
　　从未有人像今天这样质疑房地产的统计数据，因为数据系统太落后。
　　我们都在不同的语境中说话，无论是媒体、政府、专家。
　　媒体所看到的市场一定是一个繁荣无比的市场，因为他们接触的都是些房子卖得很好的大牌开发商，只有他们才会大量的在媒体上做广告；政府看到的市场多半是一个惨淡的市场，因为天天找政府商量配套费能否延期的都是房子卖不掉的开发商；专家大多是只关心各种数据，而在这样一个盲人摸象的市场上，怎么说都是有道理的，有时能欺人，有时候只能自欺。
　　但欺骗不了的是购房者，他们用通过实地考查来判断市场。他们看的景象有涨价有跌价，有排队也有门可罗雀。如果要说统计分类，那就是“想买的房子都在涨而且都要排队，跌的房子怎么跌都没有购买欲望”。
　　想买的房子！这才是真正统计分类原则。
　　我们不要把楼盘分什么北部、南部，也不要什么城区郊区，也不要分什么板块，只要分三类：
　　购房者不想要的房子。
　　购房者想要并且买得起的房子。
　　购房者想要但买不起的房子。
　　第一类不用多说，只能表示同情。第二类市场从来没有低迷过，既便在05年下半年。06年里排队的也就是这样的楼盘。而第三类就是最近这几个月突然变得好卖的房子。
　　为何？股票获利！
　　这个半年多时间下来，很多人的现金资产增加了很多，甚至翻了一倍，原来只能买100平方的，现在能买200平方；原来买乡镇的，现在能买长江路的；原来买联排的，现在能买独栋了。在股票一路高涨时候，他们都不舍得出来，在现在这个振荡期，抽出一部分钱来买套房子是一个很好的选择。
接下来中国进入升息通道，股票会继续振荡，获利者会继续出逃，这部分房子会继续热销。
　　当记者问到利率提高会对你的销售带来阻力吗，张经理坦言，要说影响响多少会有一点，不过对于真正想买房的人来说，到是冲击不大。当银行第一次加息时，人们是惊讶，第二次时人们是适应，接下来是习惯，现在都已经接近麻木了。毕竟是一个月多付不了几十块钱，对任何人来说都没有增加很大的还贷压力。但是还有四点因素是值得注意的。
利率对房产的影响不会太大

　　　　　　　　　　　　　 （踌躇满志）

影响一：对需求方产生心理警示，对房地产价格不会有大的影响

　　经历多次的利率上调，将会使房产的需求者在心理上产生一个更大的心理暗示，“利率还会上调吧，我应该考虑一下什么时候买房了”。对于有真正的房产需求者来说，本次利率的上调并不会导致购房成本大幅提升，从而不会抑制购房的有效需求，相反，利率上调挤出了一大部分房产的假需求者，使得对房产有真正需求的人能够更快的跨进购房者行列。因此，“大多市场专业人士认为，房产的供需关系仍将不会出现多大的改变，房产价格不会受大的影响。

影响二：大量增加二手商品房的供给量，对一手房市场造成一定冲击

　　在短短的几个月内，个人住房贷款利率上调了又调，使得人们对去年加息后的再次加息预期在房产市场中率先得到了实现，这无形中已经给投资者一个非常明显的信号，贷款利率还将继续上调，房产投资的成本必将增加，投资风险将会加大。因此，此次利率上调对房产投资者特别是对部分持有多套房产进行投资的人群会产生巨大投资压力与投资风险，投资收益会明显下降，从而会使部分投资人士抛售持有的投资物业，从而增加二手商品房的供给量，对一手房的销售造成一定冲击。

影响三：一部分人会提前还款，置业更加谨慎

　　虽然此次央行对个人住房贷款利率的上调幅度并不大，20年期、30万元的贷款本金上调后仅比加息前每月多还78.9元；但是，此次上调将会给购房贷款者产生更大的利率上调预期。万一利率上调1％（达到6.51％），则其每月的贷款成本就要比加息前增加252元，一年就要多支出3024元。这必然会使一部分目前资金相对富裕的购房者进行提前还贷，减少利息的支出成本，从而使得银行也将面临一次比去年更大的还款热潮。部分购房者也会尽量多缴首付，减少贷款金额。置业选择会更加谨慎。

影响四：房产梯级置业更加明晰

　虽然个人住房贷款利率上调一方面加大了房产投资者或者投机者的资金成本，但是，同样也给有真正购房需求的人群加大了购房成本。这就会使购房者仔细衡量自身的经济承受能力、对自己预期收入和成本支出做更加理智的判断。如果自己认为只有能力购买30万的房子就决不会冒利率风险去预支购买35万或者40万的房子，更深远的影响是将会推迟人们对升级置业的进度，从而使得房产梯级置业更加明晰。但是也不排除人们对利率提升的疑问，现在加息日后还加吗，我该如何选择那？但对真正有购房能力的来说，升级需求也还是有可能提前的。
后记
　　在很多人认为房产逆市的时候，凤凰城却以实力和品牌走在销售的前列，在大的市场层面上，高度把握，添加了其明智和理性的分析成分，同时给销售带来了新的活力，并在商业方面给昆山市场注入了新的元素，无论是开发商还是小区品质都得到了购房者的一致好评，加上对市场的真正把握，成就了凤凰城。