越来越多的“地王”震撼楼市，越来越多的地产大鳄勇于“争高”，人们不禁要问，“地王”为什么那么红？     以最新步入全国级“地王”行列的上海市黄浦区163#街坊地块为例，该地块在今年6月底上海发布的第4号土地公告中露面后，就以南京路步行街黄金地段的优势成为炽手可热的明星地块，受到大批外资开发商的追捧。而竞拍结果是让人大跌眼镜的。一是名不见经传的南京苏宁房地产以“黑马”姿态胜出，二是按44.04亿元的总成交价计算，该地块的楼板价高达66927元/平方米。     结果出来后，许多市场人士的第一反应就是“疯了”，接着就是一阵阵的议论。一些开发商态度乐观。“我有个‘价值守恒’定律，你在土地上投入多少，那么它一定会涨出这个价值。”同样参与黄浦区163#街坊地块争夺的华润置地上海有限公司总经理陈凯坦言，“‘地王’其实是个符号性象征，它被赋予更多的想象是———区域价值会被重估。我们虽然没有拿到这幅地，但在黄浦区已有开发住宅项目，‘163效应’同样能使我们受惠。”     另一些则是冷眼旁观。有市场人士指出，南京苏宁房地产摘得的黄浦区163#街坊地块的楼板价已经达到66927元/平方米，加上开发成本及设定30%的毛利率，那么未来所建楼盘的销售价格将近100000元/平方米，可称得上是商业项目里的“汤臣一品”了，但只怕遭遇也会如“汤臣一品”般尴尬。     而如果选择出租，需要租金达到3美元/平方米/日以上才可能实现8%的投资回报率，可仲量联行亚太区董事陈立民介绍，目前同地段的写字楼租金仅处于1-1.2美元/平方米/日的水平。依据现在的区域租金水平，该项目的投资回报率恐怕难超5%，也低于同期的银行利率水平。     南京苏宁房地产真的疯了吗？那些不惜代价、不计成本争抢“地王”的开发商都是疯子吗？答案值得深究。     事后，有业内人士就分析，南京苏宁房地产此次行事如此大胆，其实是为整个集团的“变身”铺路。南京苏宁房地产所属的江苏苏宁环球集团想跻身国内一线大开发商行列也已不是什么秘密，此前苏宁环球就曾表示，5年内要实现年开发建筑面积250万-300万平方米，年销售收入达到120亿-150亿元，成为国内综合大型地产运营商。虽然在江苏，苏宁环球的大盘开发模式已经得到市场验证，从建材、开发到物业管理，房地产上下游产业链其也已完整搭建，但偏安一隅的区域性发展显然是无法帮助苏宁环球实现梦想的。     “土地储备已成为衡量开发商身价的重要指标，拿地扩张也就成为苏宁环球的重要任务。”上述人士指出。     有人甚至表示，争夺“地王”可以看作开发商的“事件营销”。如无论是长沙的“全国地王”还是上海的“单价地王”，都被首次进入当地的开发商高价夺得，从而“一拍成名天下知”，已经在当地树立起地标形象，实现了品牌的提升和溢价。

【来源：上海证券】