但是，我们也不得不注意到，随着“婴儿潮”期间最晚出生的人都已进入就业、结婚、购房期，那么，这股由“婴儿潮”和“扩招潮”部分引发的“购房潮”也已经到了“退潮”的时候了。根据中国人口普查数据，1964年至1982年，中国每年净增人口约1700万；1982年至1990年，中国每年净增人口约1500万；1990年至2000年，中国每年净增人口约1200万；2000年至2005年，中国每年净增人口约800万。随着新生儿的减少和婴儿潮人口的陆续老龄化，中国社会的老龄化已不可逆转，2020年后50岁以上的人口将会高达约六亿人，届时老年人口将占人口总数的40%以上。这对于中国房地产市场绝对算不上一个好消息，随着青壮年人口的不断减少，建立在几亿超廉价劳动力基础上的中国经济真的能长久维持房产不败的神话吗？那些越来越多的老年人，是没有多少购房的强烈动机的，越来越少的年青人面对“两个年青人养活四个老人”的沉重压力，其购房需求到底还有多少“刚性”？值得人们深深地怀疑。那些买房养老的朋友们，可能在自己进入老年后面临着房产长期稳步贬值，租赁市场也因无数中小城市对流动人口的分流而迎头向下的窘境。古人云：世事难料，三思后行。
　　
　　 谚语云：福无双至，祸不单行。“老龄潮”刚刚涌起，“失业潮”又紧随而至，真是“长江后浪推前浪，前浪死在沙滩上”。继“知青返乡”和“国企职工下岗”的“两次失业潮”之后，由于产能过剩和产业升级导致的“第三次失业浪潮”也即将来临，大家可以关注一下近期的各大媒体。本轮失业浪潮的主体将不再是国企职工和返乡知青，而将是拥有良好教育背景的年青白领们。成几何级数增长的大学毕业生，面对的却是效益下滑的企业，这导致了毕业生起薪连年下降，这在中国物价“全面快速上涨”的大背景下是“十分不正常的”。以“缩水的薪水”如何买得起“大大注水的商品房”？中国经济如果不能让外来白领这样一群“最刚性的购房者”富裕起来，中国房价就必然掉头向下。
　　
　　 第二，中国失败的住房市场化改革为中国房地产市场的混乱提供了制度保障，这种失败的制度是不可能支撑中国楼市的长期繁荣的。
　　
　　 我们说计划经济条件下的福利分房制度是不好的，因为它无法达到资源的最优化配置，造成了全社会性的住房紧张和分配不公，所以，中国政府大力推动住房市场化改革，从长远来说是中国经济市场化战略的重要一步，从当时情况看，也是政府急于借助房地产市场来启动国内疲软的“内需”，拉动经济增长。虽然想法是好的，但由于中国政府在政治改革上的“不思进取”导致了中国房地产“能猜中开头，却猜不中这结局”的宿命式的悲惨命运。应该说，直到令天，中国仍然没有建立起一个真正规范的、市场化的房地产市场，而且，就政府对待自身利益的暧昧态度而言，我们也不能指望在短期内，中国房地产市场能够真正建立起来。为什么这么说呢？
　　
　　 所谓市场经济有两个关键的“必要条件”，一是所有权的独立，二是交易双方地位的平等；因为只有“所有权独立”，市场中的双方才能够展开交换。改革开放前，中国一切财产都是公家的，也就无所谓交换。另外，如果没有交易双方地位的平等，一方就可以强迫另一方接受不全理价格，也就不能起到市场优化配置资源的作用，所以，没有交易双方地位的平等，就没有市场经济。我们看一看中国房地产市场，这两个条件一个也没有实现。
　　
　　 虽然中国政府自1998年就宣布取消福利分房制度，但作为房地产行业最关键的要素土地，一直被各级政府牢牢控制，哪块土地可以开发，哪块不可以开发，每年开发量是多少，都由政府说了算。没有土地所有权的独立，虽然购房人买了房子，但房子下面的土地仍然是政府的，也就是说，你买的房子，你自己没有所有权。“皮之不存，毛将焉附”，这给购房人带来了巨大的“不确定性风险”。比如说，中国住宅用地使用年限为70年，但你以为你能在70年间拥有它的可能性有多大？你可以到大街上看看，还有多少70年前的住宅（除了文物）没被拆除？现实是，随着地方政府“经营城市”的政绩冲动，上世纪80年代的住宅（仅使用20多年）很多都已经面临被拆迁的命运，真正能挺过70年的确属凤毛麟角。有人可能会问：房子是我花了一生的钱买的，有合法的三证，怎么可能说拆就拆呢？的确，房子是你的，但房子不是建筑在空气中的，它所依存的土地是你花多少钱也买不来的，中国的每一寸土地都属于国家（由各级地方政府代为行使所有权）。既然土地是国家的，那么当政府要征用你家所占用的土地的时候，自然是说一不二、合理合法的。2004年和2005年发生在南京仁和嘉园的居民小区公共绿地被暴力强行征用的事实就是很好的证明，虽然你对房产拥有合法的所有权，但政府强拆你的房子也是合法的，这是不是象一个悖论？1991年，北京北辰集团在北京中轴线上开发了一座名为“观天下”的别墅社区，2400多美金/平方的售价在当时实在可以称得上“天价”，当几百户具有相当社会影响力的富豪们陆续搬入他们的家园之后仅仅十年之后，就因为奥运会主体育场选址在此而被“毫无商议”地给拆掉了。2005年，在六朝古都南京，也发生了一件引起市民巨大争议的事件，即盛世华庭将被拆除的消息：1996年，6000元左右/平方米的盛世华庭形成了南京比较早的富人区。可是这些拥有财富、地位、社会影响力，以及房屋合法产权的社会名流，依然面临自己的私人财产得不到保障的尴尬境地，而且原因居然滑稽到“政府要将盛世华庭建成一个商业性休闲娱乐区”，还大言不惭地声称是为了“保护玄武湖”。近几年，全国各地由于拆迁而引发的暴力事件，绝大多数都与房屋产权与土地所有权分离的荒谬制度有关。

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