谁在炒楼？

　　“1／3来自境外，1／3来自外省，上海本地的资金不超过1／3”

　　像刘洋这样的炒家，在风起云涌的上海楼市中其实只是一只小虾。

　　在近三年的上海市民心中，提到炒楼，第一个跳出的字眼便是：温州人。

　　2001年，金先生买了上海莘庄名都新城的房子，首付时，售楼先生一看他的身份证便主动说：“先生您是温州人，可以享受我们的折扣优惠。”对于这意外的礼遇，对方的解释是：“温州人买房会有带动效应，只要一个温州人买了，其亲朋好友也会陆续来。”

　　在当时，温州人受到这样的礼遇，在房产开发商看来是理所当然的。楼价就像韭菜，而温州人的钱就是春风春雨，温州人所到之处，房价涨了一截。

　　后来，当人们开始抱怨房价高的时候，同样又把怨气撒向“温州炒房团”。

　　而上海望源地产有限公司董事长季宝红认为，“到目前为止，温州炒房客注入上海楼市的资金也不过200亿元左右。上海房价高低不是温州炒房客所能左右的”。

　　谁在炒楼？2004年5月提出上海房地产“泡沫论”的摩根士丹利亚太区首席经济学家谢国忠认为，“上海房地产市场的繁荣很大程度上依赖于境外热钱的支撑。”

　　在汉宇物业代理公司总经理施宏睿那里有更精确的数字：“在上海买房的，1／3来自境外，1／3来自外省，上海本地的资金不超过1／3。”境外资金包括香港、台湾以及海外华人，外省则主要是江浙一带。

　　在不少境外炒家看来，炒房只是玩玩而已。

　　“我们有6个人，其中5个是新加坡的，都是朋友，其中的一个很喜欢装修，于是就卖了很多房子，装修了再卖出去。”厦门人陈林把他们的炒楼行为定性为业余爱好，他们都有自己的职业，只是在业余时间，由这几个人各出一些钱作为炒楼的资金。从2002年到现在，他们的这个资金翻了好几番。

　　陈林相信上海的房价会一直涨下去。“中国政府是不会让崩盘这种事情出现的，中国政府很有钱的。”所以在黄浦江边南浦大桥的一套房子，2002年以550万买进，陈林打算在2008年世博会之前把它卖出去。至于价格，就不好估计了，但他相信能使财富增加的最有效的方式是，时间。

　　推波助澜的中介

　　几分钟一条签单短信

　　“明炒”和“暗炒”的入门培训

　　陈林说在炒房上他没有花很多时间，很多事情是由中介来完成。向他汇报房源，为他办各种手续，甚至可以为他贷款。总之为了让双方达成交易，中介不遗余力不厌其烦，在上海房产市场的运转中，中介起了推波助澜的作用。

　　曹海滨，中原地产曾经的金牌经纪人，一年内，由他促成的买卖总金额超过一亿元。如今他做了中原地产陆家嘴店的经理，他的店就在金茂大厦6号门的对面，这样的地理位置决定了他们做的都是大客户。但是他的下属小孙认为，这里的位置并不好，取得这样的成绩是因为大家的努力。这位24岁的年轻姑娘说，房产经纪人是一个很新鲜时尚的职业，自然，收入也不菲。“在中原地产，一个普通员工的年薪大概是10万元。”

　　她一个月下来可以谈成2－4套房子，促成双方交易不需要太多的时间，更多的工作是做服务，也就是各种手续证明和贷款，很多个人不好做到不能做到的事情中介都可以代为完成。

　　另一家港资中介汉宇物业代理总经理施宏睿的手机每几分钟就会收到一条签单的短信息，即使是在深夜也会响个不停。他曾对他的员工介绍自己在香港做经纪人的经验：“12点钟后到客户家去谈，这样可以让客户知道，你明天还要一大早上班，而我不签成这个单我是不走的。这样做的成功率为99％。”说着说着他得意地大笑。第二天他会把签单的消息群发给每个业务员，给他们压力，催促他们签下一个又一个的单。

　　一位在房地产代理机构工作的人士告诉记者，“我们进入公司参加的培训中，有一个专门的课程就是炒楼，有‘明炒’和‘暗炒’，明炒就是在适当的时候自己调高房价，暗炒就是用假合同先让一部分房源在网上显示已售，制造稀缺的局势，房价就会跟着涨起来。开发商是要赚钱的，肯定要把好的房源留着，等高价时抛出。”

　　很多购房者都有这样的遭遇，新盘一经推出，售楼处宣布“本期已经售完”，购房者不得不到周边的中介那里去买期房；为了能被领进售楼处签个合同，购房者要给关系人交纳几万、十几万的“好处费”。

　　那位代理机构人士说，“有的中介采取包销的方式，以开发商能接受的价格买下一部分房源，常常能高价出售，如果开发商不愿意，有的中介还会在买断房源所付的资金之外再拿出一部分盈利和开发商分成，双方得利。”

　　复旦大学房地产研究中心主任、《地产经纬－远东房产评论》执行总编尹锋认为，“由于开发商和中介控制着供给量，交易市场极不规范，炒作应运而生，直接推动了房价的飞升”。