《楼市》出品人 蔡鸿岩

　　作者：《楼市》出品人 蔡鸿岩　近来许多北京的开发商自己都表示了这样的担心：房价如果照现在这样的速度狂涨下去，政府会不会出台比去年调控更狠的政策。

　　今年以 来，特别是春节之后，全国许多城市不但房价飞速上涨，而且一个典型的现象是越高档楼盘越热销。《楼市》市场研究部调查的数据显示，仅3月份北京五环内各热点板块商品住宅与去年3月同期相比涨幅达到25.2%。

　　这一形势的出现可能是政策制定者所料想不到的。宏观调控紧锣密鼓，而房价依然我行我素，并且还高歌上行。所以，发展商的担心不无道理；房价与调控背道而驰，说明原先的调控措施起到了反向助力的作用，所以房价控涨措 施宜紧而不宜松。

　　就北京市场而言，房价上涨并且高档房热销，一是由于购房欲望“深入人心”，经历去年观望阶段看到房价不降反升，所以需求出现反弹；二是外地人甚至海外人士来京购房比例与日俱增，投资性买家在市区和商务区内的比例甚至超过60%。总体需求强劲，而土地供量相对减少，并且地价成本大幅提高，所以带动市场整体趋热实乃必然。

　　在房产市场化已然“全世界领先”的中国，现在所有制定的房地产政策，照理都应依市场而来。而在我们既有的、已然出台的各项针对房地产的调控措施中，所谓市场手段操作的并不多见。

　　比如单从概念上讲，所谓“城市平均房价”这一指标就使所有的定论失之科学。拿北京来说，北京市域广阔，房价落差高至十数倍，远郊区县每个县镇稍增一点供量，或者经济适用房稍增一些供量，城市整体房价显示就会下调。但指数下降的数字背后，可能是市区房价正在以每月上百块钱上涨。

　　比如对房产转让征收交易契税和所得税。当房价以年20%左右的速度上涨，存款利率几乎为负数的情况下，任何转让税收相对投资和消费行为都显得无能为力。

　　再比如采用控地、税收或金融手段加大开发商入市门槛。羊毛出在羊身上的道理恐怕无人不知，无论门槛增加多高，增加的最终还是开发成本，也就是售价可以含带的成本。所以，这些做法也只能成为开发商涨价的理由和说辞，最终还是购房人埋单。

　　13亿人口大国，每年30%以上城市化率速度，如果再加上哪怕是一点过度的人均面积需求，那么任何供应增长的计划都将显得苍白无力。房地产所有的病症，现在从根上讲都是源于需求过热。

　　当今中国经济成长已越来越趋近于消费拉动模式。而在所有消费拉动中，至少到目前为止，房产消费拉动占有举足轻重的位置。所以针对房价上涨过快所显现的房地产过热制定对策，也只能针对终端消费而来。

　　事实上，西方国家以及香港等海外城市，没有哪一个不借助房产税手段和方式对城市房地产开发进行调控。特别是对于土地供应极度紧缺的城市，政府更是要对私有房主征收房产税(香港等地也称物业税)，以此有效抑制过度的房产投资行为。

　　值得关注的是，从4月1日起政府首次开征包括高档车在内具有真正意义的消费税。其实，此税开征的意义不在于税率和征收对象，而在于所传递的一个清晰的信息，就是政府在创建和谐社会的宗旨下，已启用税收等市场机制手段，对中国日益加大的贫富差距进行调控。从多方渠道了解，此次消费税之所以没有将房产列入其中，原因是有关部门正在审慎制订相关方案，并且在局部城市“空转”测试。

　　笔者就此问题向多位开发商探寻他们的反应，几位开发商的一致态度是：倘若消费税真正落到房产头上，那对整个房产市场将是最大的利空！