最近一段时间，位于浙江岱山的“蓬莱阁”产权式海景酒店在沪销售。整个度假项目由小高层、商铺和四星级酒店组成，其中酒店价格约5000元/平方米，总价在50万元以下，去年开盘时价格更低，仅4000元/平方米。据代理该项目的金雁汇人士透露，销售形势不错。

    目前在沪销售的一些产权式酒店，均以低总价来吸引购房者。除了岱山“蓬莱阁”酒店；湖州保利凤凰山庄的酒店项目，总价也在50万元左右；乌镇的“黄金水岸”酒店，总价在60万元左右；南京益来城市名人酒店，单价约8000元/平方米，总价在70万元左右。

    除了酒店本身，在沪推广的许多度假型别墅总价也很低，如太湖的“胥香园”、“帕堤欧”，天目湖“香樟铭岸”、浏河“上海假日”等，通常在100万元以下的售价颇具诱惑。

    价格低谷

    近几年来，休闲度假产业一直被看好。作为一个跨区域消费、主题性强、体验式新、综合性广、个性独特、带有较强行业特点及区域文化特色的复合性产业，房产开发是其重要载体。

    “长三角一些中小城市房地产市场刚刚起步，这和2002年的上海基本相同。”上海泰麒房产工作室分析师何凌飞指出。当地的人们缺乏投资意识，一般不会购买第二套物业，更不会考虑买风景住宅作为投资。但是经历过这几年房价上涨的上海人，对房产投资价值已经非常清楚。

    “这些中小城市的风景住宅有着稀缺性，特别是太湖、千岛湖等著名景区周边，已经没有地块开发一线别墅，目前价格仍处于低估状态，现在正是投资的好机会。”何凌飞指出。

    地价相对低廉是上海购房人投资异地度假地产的重要原因。《江苏省城市地价动态检测报告》指出，去年江苏省长三角地区综合地价为每平方米838.90元，高出苏中地价每平方米98.25元，与苏南地区地价相差每平方米13.94元。地价稳中有升，去年综合地价增长率为5.36%。而据中国社会科学院《全国地价报告》指出，2006年长江三角地区城市综合地价增长率最低，仅为0.52%，远低于全国3.65％的总体地价增长率。

    “虽然长三角中小城市较为发达，但缺乏投资及度假消费的概念，现在很多中小城市开发商在设计规划上就是为上海市场而打造的，在销售上以上海为主，本地为辅。”何凌飞指出。

    目前，上海购房人投资的热点板块有苏州太湖、杭州千岛湖、太仓浏河、常州天目湖等地。黄山的休宁、吴江的芦墟、同里、周庄等地也逐渐成为上海购房人关注的热点区域。这些城市共同的特点，一是风景好，如芦墟镇50%的面积为水域，适合度假休闲旅游，而昆山的锦溪是千年古镇；二是价格便宜，如黄山的一些别墅单价在3000元/平方米左右。

    金雁汇董事副总经理路前军指出，休闲度假地产做的并不是纯粹意义上的地产，是打造一种生活模式，所以地产以外的附加值才是产业发展的核心，也因为中国休闲度假产业的发展还处于初期阶段，加之该产业可延伸和想象的价值空间巨大，体验式消费经济的快速发展是大势所趋，所以休闲度假产业在新的消费经济板块中具备了一切“黑马”的条件和潜力。

    “目前旅游地产的投资机遇在于，旅游资源价值被低估、投资政策环境较为宽松、产品附加价值未充分体现、旅游环境资源不可复制、市场消费客群未完全开发等。”路前军指出。一些度假村的价值没有被开发出来，一些产品仍处于价格低谷，潜在发展空间不容忽视。

    休养物业

    2006年6月份开业“蓬莱阁”的产权式海景酒店拥有各类全海景客房133间。虽然“蓬莱阁”酒店的销售情况不错，但是开发商却没有马上销售商铺，而是把商铺先经营一段时间再出售。这种养物业、聚人气的操作方式，保证了物业升值空间，避免出现有价无市的尴尬。

    “蓬莱阁是新的度假区，提高度假区的知名度需要有一定的时间。”金雁汇相关人士表示。“我们不担心酒店及公寓的出售，因为‘蓬莱阁’的海景酒店规划为岱山最好的四星级，公寓定位于单身公寓，面积小，销售非常容易。商铺通常需要一定的人流量来支撑，如果现在出售商铺，可能会全部清盘，但是对于小业主是不负责的，由于缺乏人流量，今后会有价无市。”

    “如果经营一段时间再整体出售，或许投资人购买的价格会高一些，但是他们有稳定的投资收益，商铺也不会闲置，所以我们建议开发商先经营商铺，等商家全部入驻后，再考虑出售。”

    不仅度假村中的商铺需要养，别墅也需要类似操作。上海前沿控股开发的“天目慧谷名人录”半山温泉湖景别墅，也在休养生息。虽然位于常州天目湖，均价却高达2万～5万元/平方米，总价在500万～1000万元之间。别墅的经营依照酒店模式，费用是1.8万元/晚。

    “我们是帮业主进行经营，如果独立出售，根本租不出去，也无从谈及投资回报率。”前沿地产控股集团天目湖涵田营销中心总经理张家浩表示。并不是所有度假村中的别墅都能用于投资，选择带经营性质的别墅，一方面有稳定的收益，另一方面，物业的价值也得到了得升。

    路前军认为，值得投资的度假村有两类，一类是有较强配套的度假村，如高尔夫球场、游艇俱乐部，里面的商铺和别墅可以去投资的，另一类是由发展商组织资源持续经营的物业。

    金雁汇在安吉开发的度假村，把别墅分成单间客房出租，或者作为整体来经营，给企业度假。在逐步集聚人气之后，甚至想做一个大型商业。“这样才有稳定的投资回报。”路前军表示。

    要想获得稳定的投资收益，度假村的后期经营十分重要。“度假村中的别墅独立性和后期管理都不如住宅市场上的别墅，其升值潜力主要依靠度假村的整体价值提升。”张家浩指出。

    据了解，一些在度假区里出售的别墅，由于缺乏后期经营管理，增值并不明显，如位于吴江市的太阳湖大花园，一期定位为五星级花园式别墅度假村，由酒店、别墅组成，小区配建游艇码头、网球场、豪华健身娱乐会所级酒店式家政服务设施。2005年该楼盘开盘，价格为13000元/平方米，现在的价格变化不大。位于浙江省长兴县煤山镇保利凤凰山庄也是同样情况，该项目总占地约2000亩，总建筑面积5.8万平方米，项目分两期，一期为2.8万平方米的产权式酒店（其中客房1.5万平方米），二期为3万平方米的别墅，由于一期与二期相对独立的体系，二期的物业没有在经营上下功夫，虽然销售情况不错，但是物业升值幅度也不大。

    “投资度假村里的别墅也有风险。”路前军指出。第一，度假型别墅市场还没有成型，市场认知度不高；第二，度假别墅是面向高端人群的产品，目前市场不太成熟，配套条件不完善。

    岱山“蓬莱阁”一开始项目用地上有建造别墅的规划，但由于建造别墅对于开发商意义不大，开发商很难有预计的回报率，投资人也未必喜欢这类产品，所以就改为商铺。
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【来源：中国房地产报】