昆山巨达房产企划部经理  陈航军

　　昆山的城市化进程刚刚开始提速
　　住房脱困阶段还未走完，又迎来了住房改善阶段
　　交叉起来形成的局面出现了
　　房产营销就像行医，最怕交叉感染
　　以前那种男科、妇科、儿科……都可以的医生将逐渐失去市场
　　昆山的房产营销市场也需要“疱丁解牛”的专业操刀手了

　　国家对房地产业的宏观调控，说到底仅仅是：不要失控
　　如今无论是开发商、还是房产营销商、或者是普通的购房消费者，都在每时每刻关注着国家对房地产业的宏观调控政策。这些东西真的能给每个人带来的都是福音吗？不可能，所谓国家宏观政策类的东西，基本都是按照市场上出现的各种现象总结出来，趋利避害的，它富含着一定的客观规律成分，什么是客观规律呢？那就是不以人的主观意志为转移的趋势。中国的房地产业有中国特色国情做基础，人口众多，人口基数大，发展不平衡， 城市化水平低，进程快，需求大，这样的市场状况，房产市场继续兴旺蓬勃发展的态势是确定的，但在此过程中政府必要的调控手段也是必须的。刚刚闭幕的人大会，温家宝总理布置新一届政府工作任务时就说，维护国民经济总量平衡和稳定运行是未来5年的基本任务。

本文作者 陈航军

　　因此，昆山的房价会不会一直涨下去？会；房价会不会失控？不会。
　　因为好多人不止一次问过我这个问题，到现在自己都觉得不寻找点理论做支持我的解释就感觉不够坚定，好多普通的购房者把政府的宏观调控总是简单鲜明地认为房子要降价的先兆，这总让我想起那个小笑话：

　　一辆公交车上，一个男人说“闷死了”要开窗，一个妇女说“冷死了”要关窗，争执不下，两人让旁边一位穿军装的人评理，军官说：照我们军事上“分头击破”的理论，你们这个问题很简单，先把窗户打开冷死一个，再把窗户关上闷死一个，问题就解决了。

　　昆山房地产市场刚刚进入“青春期”，一句话：仍会茁壮成长
　　昆山做为县级市，但有他特定的“身份地位”，无论从地理位置、经济基础、发展潜力、人口规模，从全国的房地产经济层次来分，绝对可以称的上“三线水平”（注：第一层次：上海、北京、广州、深圳、杭州等；第二层次：南京、沈阳、武汉、西安、青岛、宁波、苏州等；第三层次：昆山、常熟、扬州、淮安等）。昆山户籍人口60多万，但整个昆山常住人口据不完全统计已经逼近200万，在这样的一个客观规律下 ，比如说每年10人当中有一个人想买房，那昆山每年就需要20万套房子，如果说昆山每年土地供应量只能提供10万套房子，显然把价格降下来让所有人都买得起的方法是不可以的。

　　房产会不会涨，这是毫无疑问的。越造，越往远处造，相对远一点的便宜点的房子造的越多，市区和临近市区的房子就越涨价，而且会慢慢波及到更远的房子，同样的房子因为位置不同而价格差别很大，这很正常，这就是房地产经济学。

　　学过马克思《资本论》的人都知道“级差地租理论”：人们总是从最好最近的地开始种，不够吃了，种稍微次一点的地 ，然后再次一点的，最后种劣等的地，在这个过程，大家都明白了稍微次、比较次、甚至劣等的地为什么都会自然而然逐渐成为昂贵的土地。我们每个人都希望在昆山，有更好的地段居住环境、有更多的景观绿化、有更好的医疗学校等配套、有更好的金融购物休闲商业资源、有更好的交通条件，……，在昆山城市建设发展过程中，所有这些努力都会导致一个结果——房价上涨。

　　对于昆山来说，还有一个现象已经开始显现作用。比如说昆山原居民50%的家庭、公职人员等，自享受到2000年以前那次住房制度改革以来，经过这6、7年的时间都已经进入了住房改善期，还有最早期那批来昆山投资创业的新居民，这部分富人（在昆山这部分人数不少，重要的是消费力更大），住普通公寓已经不够体面了，钱赚的多了，要住高端物业的住宅，有的要住别墅，还非要独栋的。而那些低收入家庭呢，对于昆山来说，近占70%的外来常住人口呢，福利分房没有享受到，货币化购房他们能力又不足，或者这样说，他们的经济条件改善速度滞后于昆山的经济发展速度，更直接的一点说，落后于由富人主流消费群体主导的住房消费速度和价格，但他们也迫切需要住房。这就是中国的房地产市场现状，也是昆山房产市场的显著特征，昆山的城市化进程刚刚开始提速，住房脱困阶段还未走完，又迎来了住房改善阶段，交叉起来形成的局面出现了。

本文作者

　　房产营销要专业细分市场，要做：疱丁解牛的操刀手
　　房地产的特点在于它的供给波动和需求波动不仅不是匀速的，而且还是不同步的。因为昆山今年的开发总量大小取决于两年前土地供应量的多少，取决于信贷市场的宽松度、利率、门槛等；而消费需求则取决于消费人群的流动性、收入的增长速度、对当前经济运行的预期等特点。

　　也就是说影响供给与需求的是不同的因素，这两个方面的因素波动的方向，不仅不是同步的，还存在一个可能，今年是昆山需求的大年，供给的小年，但房价在继续向高位运行的趋势下，房产的消费能力却存在很多不确定因素，房产营销更需要细分市场、引导市场、刺激市场消费。

　　目前，在昆山这个年轻的城市，大部分购房人都成了“房奴”，在25岁—35岁这个主流消费年龄阶段，他们的月收入乘以12叫做年收入，用房价除以他这个年收入，数字得出来往往已经可以想到头发斑白了，他们需要20、30多年，不吃不喝才能够还清所有房款，还没算利息。但是还是有这么多年轻人拼命购房的秘密何在？显而易见的秘密就是25—35岁这个年龄段的职业生涯种是收入增长最快的阶段，他们的收入不是停步的。假如一个小白领，过两三年后，收入增长50%以上，他的住房消费能力就可以增长100%，这就是我们分析房地产市场需求时候的根本因素。

　　当然，也不是所有人都处于这个阶段。20%的富人，他们处于对住房消费价格不敏感、无弹性阶段，也就是说房价对他们说来无多大刺激性的影响。还有30%的低收入人群，这里面还包括特困群体，这部分人群处于收入变化几乎引不起住房消费变化能力变化的阶段，也是不敏感、无弹性。所以要扩大廉租房覆盖范围由政府承担下来，那么中间这50%部分人群，包括中等偏下、中等、中等偏上，都处于承租和等待，都是住房消费能力对于收入变化高敏感、高弹性阶段。

　　消费需要引导，消费需要创造，当然这都是建立在细分市场的基础上，逐渐走向成熟的昆山房产营销市场面对更理性、更谨慎的消费群体，需要的将是更专业的营销思路与操盘技术。

【来源：昆房网综合】