目前房地产行业的不正当竞争行为普遍存在，如项目名称被盗用、商标侵权等均有多起案例发生，笔者认为开发商应注意维护自己的合法权利。下面，先从几个案例来做简要分析：
　　　　案例一：2003年，深圳美地公司向上海市第一中级人民法院提起诉讼，状告上海龙仓公司、上海外滩公司侵犯其“香榭里CHAMPSELYSEES”注册商标专用权——本案被媒体称为“中国房地产商标侵权第一案”。2004年9月，上海市第一中级人民法院判决深圳美地公司败诉。
　　　　案例二： 2004年8月，著名的万科集团向浙江省杭州市中级人民法院提起诉讼，状告浙江绿都公司侵犯其“四季花城”注册商标专用权——本案因原告在国内业界的地位和声名而倍受媒体和业内关注。2005年1月，浙江省杭州市中级人民法院判决万科集团败诉。
　　　　案例三：2004年8月起，“东海花园”商标权人深圳东海公司在全国范围内陆续对广州、佛山、威海、宁波和杭州5座城市“东海花园”的开发商提起诉讼，创下国内房地产商标维权被告数量之最，再次引起媒体和业内的高度关注。据媒体报道，目前这5宗诉讼中已有3宗下达了一审判决，深圳东海公司的诉讼请求在威海法院获得支持，在佛山、宁波被法院驳回。
　　　　案例四：2003年11月，重庆协信集团将重庆南岸天骄公司告上法庭，指称重庆南岸天骄公司在某旧城改造项目中以“天骄花园”名义从事楼盘开发、销售侵犯了其“天骄（及图）”注册商标专用权——本案被某媒体称为“重庆地产商标第一案”。2004年5月，一审法院未支持原告的诉讼请求；原告随后提起上诉。
　　　　从上述典型案件的审理及判决情况来看，房地产商标权人的维权行为不尽如意，似乎已陷入了莫名其妙的“败诉困境”，那么究竟是什么原因呢？实际上，问题关键在于注册商标专用权（以下简称“商标权”）与“地名使用权”（加注引号，表示其为非严格意义上的法律权利）之间客观存在的权利冲突。在“香榭丽CHAMPSELYSEES”商标案和“四季花城”商标案中，被告分别辩称：已根据国务院《地名管理条例》的规定将其开发楼盘的地址申报“香榭丽花园”和“四季花城”为地名，并获得了相关部门的批准，拥有合法的使用权，因此不构成对原告商标权的侵犯。“香榭丽CHAMPSELYSEES” 商标、“四季花城”商标两案的一审判决基本上支持了被告的辩解，认为其在先合理使用权应受法律保护。现行地名管理制度允许以楼盘或小区名称来命名地名（例如重庆市江北区北城天街就是依据《重庆市地名管理条例》的规定以当地某大型商业物业的名称命的名），从而形成某楼盘或小区名称与某地名之间的竟合现象。当A开发商将某楼盘或小区名称申请为注册商标（通常在第36类和第37类注册为服务商标，服务项目不能延及地名及其命名，容后详述），而B开发商将相同或类似的名称申报为地名，那么源自商标法律制度的商标权和基于地名管理制度的“地名使用权”就会存在直接的权利冲突，上述侵权纠纷正是其当然的逻辑后果。但因为商标权与“地名使用权”系依据不同的法律程序取得，权利属性不一样，足以相互对抗，从而不能简单地以相同或近似来判定构成侵权与否。《中华人民共和国商标法实施条例》第四十九条规定，“注册商标中含有的本商品的通用名称、图形、型号，或者直接表示商品的质量、主要原料、功能、用途、重量、数量及其他特点，或者含有地名，注册商标专用权人无权禁止他人正当使用”。由此可知为什么法院不支持深圳美地公司和万科集团的诉讼请求。
　　　　可见，如果不是驰名商标，注册类别又不充分，房地产商标的保护就始终存在局限性。按照商标法以及目前在国内适用的《商标注册用商品和服务国际分类表》（《商标注册用商品和服务目际分类尼斯协定》）的规定，房地产商标仅能在服务类注册！具体而言，《类似商品和服务区分表》载明：第三十六类“保险，金融，货币事务，不动产事务”中的不动产事务主要包括不动产管理人对建筑物的服务，如租赁、估价或筹措资金的服务；第三十七类“房屋建筑，修理，安装服务”主要包括建造永久性建筑的承包商或分包商所提供的服务，以及由个人或组织为修复建筑物或保持原样而不改变其物理或化学特征的服务。国家工商行政管理总局商标局《关于“商品房”如何确定类别问题的复函》（商标函（2003）32号）进一步指出：在“商品房”建筑、销售等环节中，建造永久性建筑的服务属于37类，以“商品房建造”申报；销售“商品房”的服务属于36类，以“商品房销售服务”申报。换言之，房地产企业为开发项目注册的商标实际上限于建造、销售、出租、管理等不动产服务活动，不能保护开发项目本身，即无关楼盘或小区的名称。从理论上分析，除非是驰名商标，否则房地产企业根本无从指控其他企业使用相同楼盘或小区名称的行为，尤其是对方在先合理使用地名的行为构成侵权！但现实情况又不尽然，因为对方企业不可能在对楼盘或小区冠名之后，在销售活动完全避免提及已确定的名称。那么现在可以勾画出两种最可能发生和认定的侵权情形（需要说明的是，某一行为是否构成侵权，应否承担法律责任，须由法院在查明个案事实后综合裁量）：（1）A企业在第36类及或第37类成功注册商标，B企业使用与之相同或类似的名称来命名其开发项目但未申报和获准使用相应地名，而付诸市场推广和销售活动；（2）A企业在第36类及或第37类先行注册商标，B企业之后使用与之相同或类似的名称来命名其开发项目且已申报和获准使用相应地名，但明显超出了合理使用范畴。

【来源：】