2002年8月11日，史先生与开发商签订了《商品房买卖合同》，史先生房款共计543765元，定金3万元，首付款21万元，银行按揭30万元。双方约定，入住后7日内，定金转化为房款并交付尾款3765元。交房时间2003年2月1日，若逾期交房，按照史先生已付房款数额万分之一/天计算违约金。为早日住上新房，史先生早于8月5日就已支付定金3万元；8月15日又支付了21万元的首付款；随后银行按揭手续也于9月25日办妥。开发商也按约定于2003年1月30日通知史先生验收房屋。当史先生收房时向开发商提出要求出示房屋的验收合格证明及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》时，被告知暂时不能提供，并称这些资料并不影响居住和使用，要史先生先收房。史先生万般无奈，就先收了钥匙，并随后作了装修。2003年7月，史先生向法院提起诉讼，认为开发商虽然交了钥匙，但因没有按合同约定提供房屋的验收合格证明及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，所以交了钥匙不能等同于交房，应该承担逾期交房的违约责任。
律师点评：
房子到底什么时候算是交付使用，这是牵扯到房产买卖双方实际利益的重要问题，常常引发“房屋交付使用”纠纷。最新施行的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条明确规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。因此，人们常说的“交钥匙”就算交付使用。
所谓房屋的交付使用，就是房地产开发企业将已建成的房屋转移给买房户占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买房户。但房屋的交付使用并不意味着房屋所有权的转移。如果当事人仅约定了“房屋交付使用”的时间，而未明确约定其中包括房屋所有权转移的，房地产开发企业只要在约定的期限内将房屋移转给买房户占用，即“交钥匙”，就应认定房地产开发企业按期履行了“房屋交付使用”的义务。
  《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
    通俗的解释就是：开发商把钥匙交给了你，如果你接收或无正当理由拒收都算是交房；隐含的另一层意思是，风险同时转移给了你，此后房子若遇到不可抗力，他就不再负责任了。
    律师提醒：此条款中“无正当理由”规定的过于含糊，让购房人很难把握，容易引起歧义。实践中开发商往往在交钥匙时要求购房人缴纳种种无理费用，使购房人限于被动。但应该明确：购房者已接受商品房钥匙，除约定外，应视为商品房已经交付使用。
　　商品房买卖存在两个交付，一是实物的交付，也就是商品房本身的交付；一是商品房权属的交付，也就是产权的交付。在实务中，实物交付是商品房买卖中主要的义务，出卖人完成了实物交付，就是履行了合同中的最主要的义务之一。那么，实物交付的界限如何判定，以“交钥匙即交房”确定了商品房交付标准，也就是买受人实际接收了商品房。
　　出卖人在交房时不能提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的，应认定出卖人不具备交房条件；购房者接受了钥匙，又以出卖人没有交付“两书”为由主张出卖人不具备交房条件，不予支持。也就是说，购房者不应既接收房屋又要求对方承担逾期交房责任。
　　商品房建设和使用，直接影响到公民的人身财产权利，质量问题涉及不仅仅是使用者自身的利益，还关系到周边相关人员的人身与财产问题。商品房交付时，应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。但开发商由于种种原因，诸如施工已延期造成了交房的延期，质量、消防等分项目未能通过验收等不具备交房条件的情况下，为了避免自己承担逾期交房责任，通知购房者收房。这时候，买受人可以拒绝接受，但如果可以拒绝接受的情形下，仍然实际接收房屋，却在接收房屋后又以出卖人没有提供“两书”，不具备交房条件，要求出卖人承担逾期交房责任，不应予以支持。

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