购买商品房契税交纳有讲究
宋亮
契税是指在土地、房屋权属转移时，向取得土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。当前，我国有关契税的法律法规主要有1997年7月7日以国务院224号令发布，从1997年10月1日起施行的《中华人民共和国契税暂行条例》，以及财政部1997年10月28日制定颁发的《中华人民共和国契税暂行条例细则》。对于购买商品房的契税交纳，本文认为以下三个问题值得注意：
一．购买商品房契税交纳时间的选择
现实生活中，购房人与房产商签订商品房买卖合同时，大多约定由房产商代收。开发商一般在交房时要求房主同时把契税款项交纳清楚，也有的开发商要求购房人在签订商品房买卖合同后与首付款一起交纳。我们先来看开发商的代收行为：因为有的人困惑，不是已经要求征收机关直接征收契税不能委托其他单位代征吗？的确，国家税务总局在2004年曾专门就征收机关直接征收契税发过通知，但开发商并非受契税征收机关委托代征收机关向购房者征收契税，而是开发商受购房者委托代购房者向契税征收机关缴纳契税。因此，购房者可以通过购房合同中约定或另外签订补充合同约定由开发商代为交纳，这样做的好处的购房者省去了去契税征收机关的麻烦。
当然，也有购房者担心自己把契税款交给开发商后，开发商有可能截留此笔款项或者挪作他用。这种担心并不是没有道理的。这主要是因为，虽然根据《中华人民共和国契税暂行条例》的规定，契税的纳税义务发生时间为签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。具体到商品房购买，因为双方签订合同后要先送到房屋管理局备案，所以应当以购房人取得备案后的商品房买卖合同的当天为起算日。且纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地，房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。但实践中契税征收机关均规定只要在办理房产证之前交清就可以。这中间就有很大的时间弹性，有时甚至是好几年的时间。因此，如果购房者也可以选择自己到契税征收机关缴纳。特别是对买房后有可能很快就要转让该房产的购房者来说，选择自己尽早交纳契税更为有利。因为在购房后两年内转让该房产要交纳营业税。该两年的起算点在实践中有的地方是契税缴纳之日。
二．购买商品房契税交纳与契税交纳标准
   根据国税发[2005]89号《国家税务总局　财政部　建设部关于加强房地产税收管理的通知》，各地重新调整了普通住房标准，只有符合普通住房标准的才可以享受契税优惠政策。这种情况下，北京、上海均出台政策在普通住房标准调整前签订的商品房买卖合同，购房者可以在规定的时间内按旧的契税标准交纳契税，过了该期限按新的标准交纳。但多数地方均未对此种情况出台相关的政策，以致实践中很多人对此困惑。其实，契税的产生根据是商品房的权属转移，根据我国法律，购房人取得备案后的商品房买卖合同的当天为契税义务起算日，因此，契税的缴纳应当适用契税义务产生时的标准。此外，考虑到法不溯及既往的基本原则，在新标准比旧标准严苛的情况下，对已经签订并备案的商品房买卖合同的契税交纳适用原来的标准更为合乎法理。
三．契税利息可以计入开发商违约损害赔偿
   由于开发商的原因导致购房人退房或者购房人无法拥有该房屋的所有权等情况下，开发商应对购房者承担违约责任，赔偿购房者由此所遭受的实际损失。在契税已经交纳的情况下，虽然契税征收机关会返还已缴纳的契税，但购房者由此所遭受的利息损失如何主张呢？
我国司法实践中，对主张的损害赔偿一般按实际损失来计算。因此，购房者在主张赔偿损失的情况下，契税按同期银行利率计算的利息可以作为实际损失的一部分向开发商主张。

附：西安市享受1.5％契税交纳标准和从领取房产证之日起超过2年享受免征营业税的住房条件：
1、 住宅小区建筑容积率在1.2以上
2、 单套建筑面积在144平方米以下
3、 实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。

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