房产律师解读购房实名制--昆房网地产资讯

房产律师解读购房实名制

发布时间：2006-4-19 16:14:42

责任编辑：阿昆

国务院办公厅转发建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会《关于做好稳定住房价格工作的意见》（２００５年４月３０日）该《意见》第七条规定：实行实名制购房，实行实名制购房：“期房”将禁止转让，即禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让；在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预售合同网上即时备案，防范私下交易行为。这些规定和实名制购房配合，主要目的在于抑制炒楼花，抑制过高的房价。
律师认为：实行实名制购房，在关键环节进一步加大了对房地产市场的宏观调控力度，但它的主要目的在于遏制投机，对百姓购房不会有什么影响，对正当投资者也没有影响。对房地产市场宏观调控的重点仍然是：遏制投机性需求，控制投资性需求，鼓励普通商品住房和经济适用住房建设，合理引导住房消费。因此，对普通老百姓的住房需求，支持政策没有改变，政策调整不会对普通老百姓产生影响。�
针对陕西省的具体情况而言，早在去年九月，省建设厅、发改委、财政厅、国土资源厅等8部门就联合下发《关于切实稳定住房价格促进房地产市场健康发展的意见》。明确规定住房转让严查无预售证售房实行实名制认购。规定禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。
律师认为，实际上预购商品房再转让的问题早就存在。从法律上理解，单纯的预购商品房再转让行为可理解为商品房预售合同转让。即商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让他人的行为。这种转让只变更预售合同的主体，预售合同的内容不发生变化，由商品房预购人将原预售合同的债权或权利义务转让给第三人，使第三人与预售人之间设立新的民事法律关系。预售合同转让属于房地产的二手交易，即通常所称的三级市场。我国《城市房地产管理法》第45条规定：“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。”这一规定实际上是对商品房的预售合同转让的认可。但实际上，这种行为不仅有规避纳税的问题存在，而且也产生了“一房二售”“重复抵押”恶意炒房等不良现象，应该及时进行规范。
律师对于实名制购房的理解：
首先、行实名制购房，有利于保证购房人的利益、遏制炒房。
    实名制购房的提出对遏制“一房二售”“重复抵押”恶意炒房确实可以起到一定的作用。某些开发企业为了套取银行贷款以自己职工的名义，把已经出售给他人的房屋，签订《商品房买卖合同》并贷款。也有个别开发商将同一套房产编以不同的房号签订两份合同从而出现“一房两售”“重复抵押”等现象。这样做严重扰乱房地产市场秩序，侵害了购房人的利益。
    因此，在工作中充分理解建设部实行实名制购房的意图，并在具体操作中付诸于实践。如：在房屋办理按揭登记时要求由购房人携带身份证并签字署名。这样可以避免开发企业以职工的名义在本人不知情的情况下办理按揭登记，骗取银行贷款的行为。保证其它购房人的安全。
其次、实名制购房要与其他措施配合才能发挥作用。
    单纯规定实名制的作用是有限的，实行实名制购房必须与其他政策配合，才能体现政策制定者的本意。政府的宏观调控不是万能之手，有赖于全社会诚信意识和诚信体系建立。如《意见》中有一条针对性很强的规定值得注意：房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。
    这条规定主要是防止有人卖预售合同，从订立预售合同到办理房屋所有权申请，也说是开发企业从预售房屋到房屋竣工办理初始登记存在一个时间段，存在售楼人员内部预订好几套商品房，先囤货再找买家，甚至销售旺的楼盘出现私自加价的现象。实行实名制购房后，就增加了内部人员预订预售合同再出手的操作难度，减少中间环节，可以有效抑制人为炒房。
但必须注意，“期房禁止转让”是个可以规避的规定。
比如有甲在某房产公司购买了一套期房，现在意欲转让给乙，当然，直接转让不行了，间接转让可否呢？
    现在甲要退房了，是为解除合同，应该是可以的吧，退房就不是销售了，不可能按照销售进行征税。然后房产公司再把它销售给乙。至于甲、乙私下还有什么约定，房产公司是不容易知道的。
    所以此规定象征意义大于实质意义，在不改变供求关系的情况下，如果供需两旺，是不会有多少实质意义的。不管是甲直接转让给乙，还是甲退给公司，公司再出售给乙，都是只发生了一次销售，所以，税收等政策对此是无能为力的。
另外有一个问题值得探讨：从《意见》的标题看，叫《关于做好稳定住房价格工作的意见》，国务院办公厅的转发通知也是《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》。另外，2005年3月26日，国务院还发布了“国办发明电〔2005〕8号”文，标题是： “关于切实稳定住房价格的通知 ”。