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| 浅析住房按揭贷款纠纷 |
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近年来，为启动商品房市场，解决居民居住困难，由房地产开发商、个人购房户和银行共同参与的住房按揭贷款业务应运而生。但由于我国按揭方面的法律法规不健全，缺乏实践经验，导致各方当事人在操作中出现许多不规范的行为，产生了纠纷。在此，笔者对住房按揭贷款纠纷进行简要分析。
一、住房按揭贷款纠纷成因。
第一，因购房者与开发商之间的纠纷，引起住房按揭贷款合同的不完全履行。由于按揭贷款的目的是为履行房屋买卖合同，因此，购房者往往更看重与开发商的房屋买卖合同，一旦其就房屋交付的时间、质量等与房开发商发生纠纷，购房者就以开发商违反房屋买卖合同为由，不履行按揭还款义务，因而产生纠纷。
第二，因购房者自身的原因而不履行住房按揭贷款合同。如购房者离开该地到别处发展，对原所购的房屋既不居住也就不再还款了；也有的购房者因工作变动、下岗、每月按揭还款额较高等原因，无力偿还按揭贷款，因而产生纠纷。
二、住房按揭贷款法律关系分析。
从理论上分析，按揭贷款所涉及的法律关系较多。第一个法律关系是购房者因购房与开发商发生的房屋买卖合同关系，第二个法律关系是购房者因支付购房款向银行贷款而发 生的借贷关系，第三个法律关系是购房者将所购房屋作为按月还本付息的担保所发生的抵押 担保关系，第四个法律关系是在购房者取得房产证之前，开发商为保证购房者清偿贷款与银行发生的保证关系，第五个法律关系是购房者按银行指定险种向保险公司办理所购房屋保险而发生的保险关系。
上述法律关系密切联系，但仍属不同的法律关系，不能一概而论，任何一种法律关系出现问题并不必然影响其他法律关系的存在，因此，必须明确认识、区别对待。
三、住房按揭贷款纠纷的处理原则
第一，购房者不履行还款义务，如果非因银行的原因，则购房者都应依据按揭贷款合同的约定来严格履行合同并承担相应违约责任，这里，不考虑无法还款的原因。那么，提醒购房者的是，如果出现和开发商的纠纷，在解决的同时，千万不要忽略与银行之间的这一独立的法律关系的存在。
第二，购房者不履行还款义务，开发商的保证责任问题。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十六条：“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。”、第二十七条：“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。”的相关规定可知，在购房者取得房产证之前，开发商是应承担保证责任；而在购房者取得房产证并办理了按揭贷款的抵押登记手续之后，开发商的保证责任免除，购房者的房产将作为其贷款的抵押担保方式，如发生无力还款等情形，由银行来行使抵押权，而如果购房者在取得房产证之后并没有办理抵押登记手续的，开发商仍应承担保证责任。这里提醒开发商的是，在三方签订住房按揭贷款合同时，一定注意保证期限、范围、保证方式的约定，同时在购房者取得房产证的同时及时与银行沟通，尽量配合银行与购房者办理抵押登记手续。
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