签订二手房买卖合同应注意什么
目前二手房市场存在诸多不规范，二手房交易纠纷时有发生，我们认为，预防和减少纠风的关键在于签订的房屋买卖合同。二手房买卖合同与商品房（一手房）买卖相比，缺乏规范的标准合同，往往是由各中介公司提供通用合同，签订时极不规范。我们结合实践中容易被忽视的问题，总结出以下需要特别注意的事项：
1、注意签约主体是否适格。如卖方是否有房产证，产权是否清晰。同时交易前，作为买方，可要求卖方提供房屋的权属证明文件、身份证明及相关证件，并到所属房地产交易中心查验房屋的权属登记情况。实践中出现的问题主要有：（1）房屋共有人没有签字，或者由其配偶代签。这样签合同，如果卖方反悔，则以夫妻一方不同意为由撕毁合同，容易发生不必要的纠纷。（2）中介公司越俎代庖。有的中介公司以接受卖方委托为由，代替卖方签字。这实际上可能带来许多麻烦。中介的法律含义是居间，不是代理，两种角色不能混淆。
2、明确付款过户操作方式。购买二手房付款方式由买卖双方协商决定，一般有一次性付款和按揭贷款两种方式。买卖双方的规避风险意识形成了“卖方不愿先过户，买方不愿先付款”的交易现状。在此推荐给消费者如下步骤的付款方式：（1）决定买房时，和卖方或中介公司签订一个定金合同，并付一定数额的定金，需注意的是定金合同中要写明具体的房价；（2）在签订《房屋买卖合同》时，付第一笔房款，所付定金同时转为房款；（3）把过户手续交到交易中心当天，付第二笔房款；(4)买方拿到产证的当天，付第三笔房款；(5)办理房屋交接手续的当天，付清全部房款。
3、明确生活费用的结算。水、电、煤、电话、物业管理费等生活费用的结清手续一定要认真办理，这类纠纷在房屋交易中经常出现，由于双方疏忽，没有在房屋交接时对日常生活费用进行结算，买方入住后收到上述账单时，才发现卖方欠缴大量费用，再回头找其结算时，原业主早已音讯全无，只好自认晦气，补缴欠款。虽然相对于房价来说这部分费用数额不大，但买方心理上仍旧无法求得平衡。
　  4、明确维修基金的结算。买卖双方通常都会在合同中约定维修基金的结算方式，但有时过于笼统，只写“送”或者“不送”。事实上，房屋交接时还会遇到例外情况，即卖方尚未缴付维修基金或维修基金部分已经使用。由于买卖合同中约定不明确，卖方可以认为维修基金是“送”的，未缴部分或不足部分当然由买方自行缴付；而买方也可以认为，卖方应当足额缴付后，再将维修基金移至买方名下。交易双方在签订合同时，应当明确维修基金的结算数额。
5、明确过户日期和房屋交接日期。过户日期和房屋交接日期是两码事，不能混淆。过户日期是房屋所有权转让的日期，而房屋交接日期直接决定了屋内的水电煤等费用是由卖方还是买方付。在签订房屋买卖合同时，应当注明房屋交接日期是在过户后第几个工作日或双方约定具体日期。房屋交接前的产生的费用由卖方承担，房屋交验后产生的费用由买方承担。
    6、明确户口迁出时间及违约责任。按照通常的交易习惯，卖方应当在过户或交房前将户口迁出。有时由于暂无能够入住户口的房屋或子女就学等原因，交易中卖方会要求推迟户口迁出的时间，这时，双方应书面约定户口迁出的时间及违约责任。鉴于户口一般无法强制迁出，买方对户口迁出延迟问题应当采取慎重的态度。
　  7、明确违约责任。虽然双方在订立合同时主观上都希望能够履行义务，顺利完成交易，但因为房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，而导致违约行为的产生。为了避免以后出现扯皮现象，签署合同时就要明确写清双方的责任和权利以及违约金的偿付金额和时间，遵循的原则就是双方责权利对等。实践中，二手房买卖合同中违约金的比例一般都有明确的条款注明，但对于偿付时间却没有具体约定，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降。合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起(卖方在实际交房之日起)＿＿日内向卖方(买方)支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终落实。

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