草率签约，房款两失
――浅析抵债房买卖的法律关系及风险规避
案情简介：
贾某因结婚需要，急需购置住房。经朋友介绍，贾先生得知A建筑工程公司有某花园小区若干套抵债房急于出售。A建筑工程公司称：“因B房地产开发公司拖欠其工程款且无力清偿，只能将其下的几套商品房用冲抵欠款。现该公司急需资金，故以成本价格出售。”因该抵债房的价格较某花园小区的其他商品房存在明显的优惠，且A建筑工程公司出示了其与B房地产开发公司的债权债务清偿协议，2005年3月，贾某未经调查就与A建筑工程公司签订了《房屋买卖合同》，并一次性支付了全部购房款。双方在合同中约定，在合同生效后三个月内，由B房地产开发公司给贾某办理房屋过户手续。三个月之后，贾某依约要求B房地产开发公司为其办理房屋过户手续。B房地产开发公司却称其已经向A建筑工程公司清偿了债务并且收回了冲抵欠款的抵债房，自己与贾某又无合同关系，故不能为其办理房屋过户手续。贾某又去找A建筑工程公司要求返还购房款，却发现已经人去楼空。
律师分析：
本案中涉及的“抵债房”，主要是指债务人无法以货币偿还债务时，将自己所有的房屋作价支付给债权人，由债权人上市出售的房屋，并不包括开发商抵押给银行的抵债房。由于债权人以抵销债务额并不以盈利为目的，故“抵债房”的价格往往低于商品房市场价格。
从法律关系上看，抵债房的买卖涉及三个法律关系，即债权人与开发商（债务人）的原债权债务法律关系、债权人与开发商的房屋买卖法律关系和债权人与购房人的房屋买卖法律关系。如果依法操作，应当是开发商将抵债的房屋作价给债权人，并办理房屋过户手续；债权人取得房屋所有权，再转卖给购房人并再次办理房屋过户手续，购房人最终取得房屋所有权。由于目前没有相应法律、法规依据规范，故在实务操作中很不规范。抵债房要么以开发商的名义销售，开发商与购房人签订合同而将购房款交付给债权人，这种操作可以逃避一次房屋的交易税费；要么以债权人的名义销售，债权人与购房人签订合同而委托开发商协助办理房屋过户手续。如果债权人与开发商诚实履行合同，则不存在问题。可是如果债权人与开发商之间原有的两个法律关系发生变化，对于购房人来说，要是与开发商签订购房合同，还是可以办理房屋过户手续，取得房屋所有权；要是与债权人签订购房合同，则会面临无法取得房屋的所有权的巨大的风险。
在本案中，贾某正是与A建筑工程有限公司签订的《房屋买卖合同》并委托B房地产开发公司为其办理房屋过户手续。虽然A建筑工程公司与B房地产开发公司签订了以房抵债的债权债务清偿协议，但是B房地产开发公司并未将这些房屋的所有权过户到A建筑工程公司名下，因此A建筑工程公司并没有取得房屋的所有权，故无权买卖这些房屋。后来B房地产开发公司向A建筑工程公司清偿的原有的债务并收回了用于抵债的房屋，也就是说B房地产开发公司履行了原有的债务清偿协议，而又与A建筑工程公司终止了原有房屋转让协议，自然不会再履行贾某与A建筑工程公司所签订的《房屋买卖合同》中要求其办理房屋过户手续的义务。这样以来，贾某就承担了购买抵债房的所有风险：贾某没有与B房地产开发公司签订合同，无权向其主张权利；贾某虽与A建筑工程公司签订了合同，但其又无房屋的所有权，只能要求其返还购房款并承担违约责任。现在A建筑工程公司人间蒸发，即使贾某打赢了官司，又会碰到无法执行的问题。最终是房子没有得到，钱也无法要回。
律师提醒广大购房者，虽然抵债房价格比较低廉，但是也面临着较普通商品房更多的风险。因此，购房者在购买抵债房的时候要格外的小心谨慎以避免风险：
首先，确定清楚房屋在购买之前的房屋产权的归属。如果不归属于开发商，按二手房的交易程序操作；如果是归属开发商，则按照正常的购房流程查看其“五证”。
然后，询问开发商是否将房屋抵押抵给债权人，也可以要求其出示与债权人签订的抵债协议，并证实其没有将此房出售给其他购房者。
最后，与开发商签订合同。购房款直接交付给开发商并要求其开据购房发票，由开发商再将购房款交付给债权人。
采用以上的方法，无论开发商与债权人之间发生何种变动，购房人都能够依约取得房屋的所有权。  

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