有关商品房规划设计变更的问题
案例：根据开发商出示的《小区平面图》，王先生购买的商品房正前方是小区景观花园，但是，到了交房时，王先生才发现所购商品房之前10多米处是一幢15层的高层建筑，而小区景观花园也不知去向。王先生于是和开发商协商，要求开发商给予赔偿，因为前方15层的高层建筑影响了王先生住房的采光，而且由于所谓的景观花园的存在王先生所购商品房的房价也比小区内的其他房屋要高。开发商称规划设计变更后没有及时通知王先生是自己违约了，但规划设计变更是经规划部门批准、设计单位同意的，王先生如果不愿意接受可以退房，开发商可以退还给他们购房款并按银行同期贷款利息支付利息损失。实际上，该小区开发历经两年，此时房价比两年前已上涨了许多，王先生等购房者当然不同意退房，双方争执不下。
律师观点：
对商品房规划、设计变更的流程及开发商的法律责任，目前仅有建设部2001年6月1日起施行的《商品房销售管理办法》作出明确规定，该法第24条规定：“房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房。商品房销售后，房地产开发企业不得擅自变更规划、设计。经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业应当在变更确立之日起１０日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起１５日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起１５日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。” 这一规定置开发商于十分有利的地位，由于开发商掌握变更规划、设计的主动权，因此，在开发商呈报变更申请手续以后，开发商即可以获得规划部门的审批同意而对商品房的部分规划、设计作相应变更。在这一环节，购房者往往无法阻止开发商变更规划、设计的行为。
如果王先生和开发商签订的购房合同对规划、设计变更等内容没有作出特别约定的话，面对开发商单方面擅自变更购房合同内容的情况，王先生只能在退房与不退房当中作出选择：
第一，王先生如不愿意接受规划设计变更后的商品房，只能解除合同，要求退还已付款并赔偿利息损失。
第二，王先生如果接受变更，可同时向开发商主张赔偿损失。根据《合同法》的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，开发商单方面擅自变更合同内容已构成违约，所以王先生等人有权要求开发商承担违约责任。违约责任一般包括要求支付违约金、赔偿损失等形式，本案如合同中没有约定具体的违约金支付方式，那么王先生只能要求赔偿损失。赔偿损失的范围包括李先生等人因购买前面是花园的房屋而多支付的房价，以及因房屋前面变更成高层楼房影响房屋采光所造成的损失。因采光影响受到的损失没有具体的计算标准，所以，此部分损失赔偿即使能得到支持，额度也可能会比较少。
律师提示：近几年因房价上涨迅猛，房地产开发利润空间增大，以变更规划、设计来增加商品房开发量从而导致纠纷发生的也越来越多。从纠纷处理结果来看，总的来说对购房者比较不利，一方面是房地产发展行情所决定的，同时法律规定的不完善也有一定的因素。为切实保护自己的合法权益，买受人应当注意合同中对规划、设计变更相关内容的约定，如：
1.首先对可能发生的规划、设计变更情形作详细约定。如商品房买卖合同签订后，未经买受人同意，出卖人不能擅自对房屋的结构形式、户型、空间尺寸、朝向、质量以及小区公共配套设施、容积率、绿化率、房屋间距等进行变更。
2.约定发生规划、设计变更的处理方式以及开发商应当承担的救济方式，包括开发商通知了变更内容和没有通知的情形，以及买受人同意和不同意变更的情形，内容应当明确、具体，具有可操作性。如约定经开发商通知后买受人同意变更方案的，买受人应与出卖人另行签订补充协议。如开发商未通知或通知后买受人不同意变更方案的，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当在收到退房通知书之日起一定期限内将买受人已付款退还给买受人，并向买受人赔偿经济损失（不仅限于利息损失，可约定还包括可得利益损失，如房价已上涨部分），买受人不退房的，出卖人仍应当承担违约责任。

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