先从定金谈起。定金，是指合同当事人一方，以保证合同履行为目的，于合同成立时或未履行前，在合同规定的范围内给付对方的一定数额的款项，它是一种债权的担保形式。定金由当事人订立定金合同成立，于定金交付后生效。无论从《民法通则》还是《中华人民共和国合同法》角度分析，可得出相同结论：定金合同以主合同（主债）的有效成立为前提。《合同法》第一百一十五条规定“当事人可以依据《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保……”根据《担保法》规定，定金作为担保形式的特征之一具有从属性。这说明，定金合同具有从属性。所谓从属性，指担保之债与被担保之债形成主从关系。担保之债是从债，被担保之债是主债；担保之债是对主债效力的补充和加强，受主债效力的制约。主债无效，担保之债亦不存在；担保之债随主债的终止而终止。

而现在通行的《认购书》无非是限制购房者（债务人）必须缴纳首付款签订房屋买卖合同，否则丧失定金，其确保售房者（债权人）利益。可见，其定金所担保的主债务（购房行为）还没有发生。因为至此，双方尚未签订具有法律效力的房屋买卖合同（示范文本），即主合同不存在，因而作为规定其内容的从合同（定金合同，即《认购书》）亦无效。应该明确《认购书》中的主债是确定符合某些条件的房屋，房屋买卖合同中的主债是房屋购买行为。

那么《认购书》可以签订吗？当然可以，关键是要在约定中明确签订《认购书》的目的：１、确定所订物业的详细情况，及购房者可更换物业的期限；２、定金的担保范围（与房屋买卖中定金范围不同）；３、购房者可以（不）签订房屋买卖合同，并（不）承担的违约责任的条件。

实践中往往疏漏了购房者可不签订房屋买卖合同并不承担违约责任的条件，即没有明确规定定金的担保范围，例如没有规定对房屋买卖合同的标的，与《认购书》中售房者承诺的房屋情况发生变化时，应由谁承担违约责任？也没有将约定房屋的情况表述清楚。只有作了这样的补充，才能真正体现《认购书》的作用。

总知，签订《认购书》时，购房者对售房者的格式条款，也要认真审查，适当补充完善，将定金的担保范围加以调整，从根本上将《认购书》与房屋买卖合同区别开，使之独立。这样才能真正保护购房者的合法权益。

北京炜衡律师事务所 王金岭

认购书相当于买卖合同

  开发商和购房人双方在签订商品房买卖合同或预售合同之前，往往会签署房屋认购书、订单或认购协议之类的书面文件。

关于房屋认购书、订单或认购协议的性质和效力问题，目前有些争议。本人认为：虽然签署此类文件的目的，对购房人来讲只是为了获得特定房屋一定时间内的优先购买权，对开发商来讲只是为了加强对购房人的约束以增加交易机会，但从此类文件的形式和内容分析，实为房屋买卖或预售合同。理由是：一、文件符合〈合同法〉中关于合同须以书面形式订立的规定；二、文件体现了合同主体、标的、价款等合同一般应包括的条款；三、文件内容虽然简单，但根据项目批准文件、有关法律政策规定、商品房交易习惯以及开发商的宣传、展示内容等，文件所确定的房屋买卖完全可以实现；四、文件中通常会对定金问题作出约定，根据我国现行法律规定，该定金具有证约作用，即能证明开发商和购房人之间存在房屋买卖关系；五、开发商和购房人签署认购书之类的文件，完全是在平等、自愿基础上的真实意思表现，符合合同订立过程中意思自治的原则；

六、虽然认购书、订单或认购协议中都会约定某一具体时间签订正式的房屋买卖或预售合同，但房屋买卖或预售合同没有强制使用文本，因此，签订正式的房屋买卖或预售合同完全是对认购书、订单或认购协议的细化、补充或变更。

既然房屋认购书、订单或认购协议之类的书面文件具有合同的性质，双方当事人必须严格履行合法、有效的房屋认购书、订单或认购协议所确定的义务，否则就要承担违约责任（包括定金责任）。

北京嘉润律师事务所 倪莎

【来源：】