制订和签署房屋认购书时应注意些什么

认购书不能视为完成签约

一般来讲，定金如何处理，应由当事人是否履行房屋认购书约定的义务决定。如上所述，对于房价款、房号、价款支付方式以及保留房号时间等约定内容是否有所违反是比较容易认定的。而对房屋认购书中约定的买方“签署契约”的含义理解以及是否履行的认定存在很大争议。如果买方按照认购书中约定的时间按时前去同卖方协商“契约”条款，但由于种种原因不能就有关条款与卖方达成一致，未能最终签署“契约”，则买方是否要承担违约责任呢？

笔者认为房屋认购书中约定的买方“签署契约”的义务应理解为按照约定时间与卖方谈判合同条款，不应视作完成签约。如果要求买方承担必须签约的义务，则显失公平。因为“契约”内容远比房屋认购书的内容复杂，在有关房屋交付、违约责任以及房屋质量等问题上一般是发展商占主导地位，而且大部分发展商还单方制订了很多有利于自身的补充协议条款要求买方签署，签署契约意味着买方须就很多不利于自己的内容与发展商谈判，若在这种情况下要求买方承担必须签约的义务，则明显地违反了我国《民法通则》中规定的公平原则。笔者认为，此时卖方无权没收买方已付“定金”。

  制订和签署房屋认购书时应注意的问题

对发展商来讲，在制订和签署房屋认购书时应充分考虑买方拖延签约过程的隐患，应设定在一定期限内如果未能完成签约解除认购书的权利；如果出售的是楼花，还应考虑对投资人士炒作楼花利用认购书的问题，如果鼓励炒作，则应允许买方主体的变更以及制订灵活的付款方式，如果不鼓励炒作，应限制买方主体的变更。

对买方来讲，在签署认购书时，应与发展商仔细约定“定金”在各种情况下处理的方式；还应特别注意防止发展商在房屋升值的情况下恶意将房屋另售他人的情况。特别要注意，不要背负在签署“契约”之前支付除“定金”之外的房价款的义务。

综上，笔者认为房屋认购书在锁定房屋坐落型号、价格、赋予买卖双方一定的时间谈判合同等方面是有一定作用的，但限于其存在一定的局限性，所以更易引起诸多纠纷。

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