2004年下半年，随着央行加息等信号出现，不少人都认为持续两年的房地产市场高潮期将再次转向平静，过去两年炒房发财的投资客逐渐变得谨慎。投资经验丰富的刘先生仔细分析市场后，认为成都房地产投资市场仍有盈利空间。因为成都的刚性需求比例达到90%以上，投资成份仅占百分之几的比例，成都房地产市场是在良性发展中，房价肯定有正常上涨的空间。考虑到这些因素，刘先生决定继续投资步伐，不过将方式调整为中长线投资，以持有物业出租的方式为主。

项目：瞄准校园周边

当时的成都楼市，经过几年快速发展，被认为投资空间最大，回报最快的小户型已经随处可见。不少业界专家分析，小户型继续开发将出现泛滥的状况。但刘先生认为，成都大量的一次置业者和外来人口将是小户型消费的主要动力，事实上当时市场上的小户型仍然是供不应求的局面，市区开发小户型的楼盘无一例外都销售火爆。所以刘先生决定继续关注成本较低回报较高的小户型，但他暗暗设定了一个范围，必须是二环以内的繁华区域，租金要高。

2004年下半年位于红瓦寺的凯悦新城面世，该项目位于一环内，属于成都繁华地段，周边出租房的租金相当高。这引起了刘先生的高度关注。为了投资安全性，刘先生用了一个月的时间了解项目周边的市场。

经过调查后，刘先生发现了凯悦新城的诸多优势。这个项目正好在川音和川大的核心辐射区，川大有大量的考前生和研究生在外面租房，川音则因为专业的特殊性，不少学生都需要在外面租房学习。红瓦寺、科华北路、郭家桥一带的二手房，历来是出租率最高、租金水平最高的区域之一。不远处棕北的房子，几乎是年年看涨，成了投资者的天堂。但这一带真正用于纯粹投资的小户型楼盘并不多，大多数是教师宿舍和早期居民房，已经几乎全部成了出租房。具有独立空间的新建小户型，只有青年公寓、近水楼台等，远远无法满足市场需求，而且租金颇高，30多平方米的租金价格多数在800元/月左右。了解市场后，刘先生清醒地意识到，这个项目绝对值得投资，刘先生将回报的心理预期设定在8%左右。

面积：要30㎡不要50㎡

刘先生在选择投资户型面积的时候也花费了一番功夫。他了解到：学生租房对面积的要求不高，很多学生在与他人合租套二的房间时，其客厅利用率很低，而真正的卧室面积多数都在10平方米左右。这样，30多平方米与50多平方米出租时，租金相差并不大，但是投入的成本完全不同。凯悦新城的户型面积主要分布在30多平方米到90多平方米各种区域范围。最终，刘先生决定购买30多平方米的小户型，当时房价4500元/平方米左右，总价15万元左右。如果买50多平方米的房子，租金高不了多少，但将多投入10万元左右的成本，完全没必要。

收益：租金回报8%

事实证明了刘先生的正确。2005年上半年，凯悦新城成功交房后开始出租。刘先生的30平方米的精装房，家电齐全，租金在1200元/月左右，不但比其他30平方米户型价格要高出一截(200-300元)，与50平方米左右的出租价格(同样条件在1300-1400元/月)相差也不大。而凯悦新城90多平方米的租金在2000元左右，租金回报远远不如30平方米的户型。出租之前，刘先生在每套房子里都增加了电视、空调和一些小型家电，租金自然比其他户型要高。但在投资成本上，每套只增加了不到3000元。

目前刘先生的房子价格已经上升到了5500元/平方米以上，短短一年物业价值增长了3万元；其租金回报率也在8%左右，从最近两年的市场来看，已属相当不容易。

·记者观察·

小本投资多算账

据刘先生介绍，这次投资只是他众多房产投资中成本较低的一次，对市场的详尽考虑和分析，是他不变的操作风格。从赚钱的速度和资金的充分利用上讲，绝对令人称道，也反映出了刘先生多年来投资成功的几个典型特征：一、执着地了解市场需求。不少投资者常常是看市场表象，看市场大势投资，并不知道自己的房子买了谁来消费。二、善于算账。刘先生在选择户型时，很敏锐地发现面积并非影响租金的绝对因素，并成功地算了一笔帐，节约了近10万元。在装修的时候，刘先生也捕捉到了大学生的真实需求：一定要有电视，有空调更好；这种投资成本上增加不多，却能影响租金价格，所以他再次用3000元的成本换回了每月多出200元租金。两笔账很小，但反映出了刘先生的投资思维：细节出发，善于算账。

对于房产投资而言，只要是中长线的良性投资，基本上不会受到太多的政策干扰，但由于市场的不断成熟，暴利时代已渐行渐远，要抓住机会赚钱，就必须像刘先生一样变得专业，一样关注细节。

【来源：成都晚报】