自9·27金融调控以来,整个楼市进入僵局,各地房价均有小幅下降,业内外拐点论不绝于耳,购房者们拿着明天的钱,不知道是今天花还是后天花,走势不明朗的房价让购房者焦急观望!专家建议自住类购房者不宜过度观望。     遇拐点购房计划戛然而止     徐小姐是一家软件公司的职员在城南孵化园工作,男朋友小万在城南高新区的一家外企上班，目前他们住在高新区政府提供的廉租房里，应该说居住问题得到了暂时的解决，但相恋多年的他们还是计划准备在2008年购房完婚,而就在这个关键的时刻房价却起了波动,购房计划戛然而止。徐小姐对记者说，“如果现在买房，担心房价再降会亏，如果等二三年再买那么婚期又要推迟，更说不好房价会不会再涨，真是很无奈呀。”从徐小姐的话中我们看到，在这个时候，绝大部分的自住购房者在购房资金比较有限的情况下陷入了焦虑的观望。     近段时间以来，房地产市场是否出现“拐点”的争论甚嚣尘上。是相信王石的“拐点论”，期待房价持续向下并坚决持币观望，还是听信潘石屹的“无拐论”，在认清房地产强劲需求客观支撑下房价可能快速反弹而抓住此刻购房时机？     对于自住类购房者来说，分析自身居住需求和经济实力情况，认清国家经济总体走势，读懂房地产发展趋势和成都城市发展的进程，从而作出理性判断，择机安居才是上策。     逢买点过度观望错失良机     四川大学教授房地产专家李蔚告诉记者，“一般来说供求决定价格，从房地产市场发展规律上来讲，供求关系的变化不会在短期内显现出来，这是房地产行业与其它行业之间的最大差别，所以房地产价格不会在短期存在较大幅度的波动，如果说前段时间的疯涨源于投资类型客户太多，那么目前的金融调控政策促成的‘拐点’正是将原先失衡的供求水平恢复到正常。”     而西南财经大学金融学院博士吴龙龙教授分析，目前成都房价应属于成本推动价格上涨的良性泡沫过程中，而9·27金融调控不仅仅是对购房者贷款从紧，对开发贷款同样收紧，这不但压制了需求方，同时也在压制供应方，所以对整个供求关系影响不大，而对目前出现的短暂供大于求的情况造成的价格下跌     对购房者来说应该是个机会，我个人觉得这个所谓的“拐点”正是购房者的“买点”。     星彦地产顾问机构年报也显示了08年将有一次集中的住房供应。虽然2007年成都市主城区土地成交面积较上年有所下降，但由于对单宗土地规模的控制，成交的地块数量较2006年增加10余宗，根据开发政策，这些土地将会陆续转化为供应量上市。同时由于郊县中的双流、温江、郫县、都江堰、龙泉等区县土地供应量较大，供应量亦将有较大幅度的增加。再之由于新政的影响，楼市可能会在今年二季度开始复苏，此时延迟上市项目也会把目标转移到2008年二季度后，所以08年下半年，成都楼市将集体放量。由此可见，可供自住购房者选择的楼盘非常多。并且不同区域地段，不同产品形态，不同价格的楼盘供应也非常丰富。同是口岸专家的李蔚教授还提醒，在考虑价格因素的同时应更多地考虑区域地段，这是房产保值增值的关键。     从记者的经验上来看，东二环的大盘华润·二十四城、城南地铁一号线上的中海·翠屏湾，和有独特自然资源优势的都江堰、独具规划优势的郫县，这些楼盘和区域因为具有巨大的升值潜力，都非常值得关注。     自住者谨慎下手择机安居     西南财经大学金融学院博士吴龙龙教授认为，在这个市场调整过程中房价肯定会有一定波动，刻意等待不但影响生活计划，而且从长远看也未必能省下多少钱，只要你不是借钱买房，投资于房产满足短期自住和长线投资的双重属性。特别是首次置业的年轻人，在没有更多闲钱从事其它投资方式的情况下，等待不仅仅影响资金的增值，随着利率上调也会影响日后的还贷款能力。在价格松动的时刻自住购房者就应该谨慎下手择机安居。     同样是属于自住类的换房族，因为本身持有一套房产，在面临市场波动和政策限制的双重压力下，更是不知所措。     二十一世纪不动产的房产理财专家在接受记者采访时说，对于换房族来说这个时机同样有机会，特别是对于缺乏其它有效投资途径的家庭来说，换房操作得好同样可以保证价值。目前基于住房保障新政的持续推行，和90、70政策限制，低端的住宅市场将有可能出现价格回落，但是对于中高档商品房来说，下半年价格有可能稳中有升，特别是品质较高的大户型产品对整个成都楼市来说供应相对较少，相关数字表明120平米以上的住宅在成都总体供应量中不足10%，同时户型又大品质又高的商品房供应更少。所以在价格相对平和的时候，实现换房改善居住条件也是好时机。     去年底央行推行的第二套房新政颁布以来，40%的首付和1.1倍的贷款利率让换房族望而却步，而要换房可以根据自身情况选择多种方式。例如，以房养房———如果家庭经济实力较雄厚，也没有做其它方面投资的话，将原有住宅转售为租，用月租抵房贷月供是比较稳定的，成都目前的租金水平稳中有升；以小换大———如果家庭购房能力较弱，而想要直接把小房卖掉，重新购置大房的人，如果不在二套房新政的控制圈内，可以考虑择机买入，但如果是恰好符合二套房新政的贷款买房人，则应理智考虑换置成本。不断高企的利率和房价在继续调整期内面临的市场风险也是值得考虑。专家建议这一类家庭可暂时持有原来住房，等市场回暖再进行操作。     巧还贷创新产品性价比高     据记者多方渠道得来消息，2008年成都各大商业银行的个人住房贷款的指标并没有大幅度减少。招商银行成都分行某负责人表示，虽然银行的紧缩信贷尚未正式打开，但是对于符合贷款资格的自住类的购房者来说并没有什么贷款障碍，并且相对还有一些更人性化的产品！     在选择固定利率还是浮动利率的问题上，招商银行的理财专家建议，在今年央行还有进一步加息的预期下，五年期、十年期贷款可以选择固定利率，而固定利率房贷产品也有创新。部分银行推出的2＋3或5＋5分期固定利率是比较划算的。而十五年以上还是选择浮动利率比较稳妥。理财专家还说，目前成都绝大部分的开发商已经不再指定购房者的贷款银行了。所以为了争取客户，房贷产品创新不断，各个银行的个人住房房贷产品也推陈出新。     理财专家还提醒，什么住还贷、轻松安居贷和宽限期房贷、气球贷等等方式都是在房地产市场冷静的时候推出的缓冲购房者压力的一些举措，从长期的角度来说，此时的房贷产品对贷款者来说是更具有性价比的。

【来源：天府早报】