■律师楼 ○陈 文

物业管理公司是每位购房人在入住前和入住后所面临的一个新问题，物业管理不同于过去住宅区的房管，物业管理涉及了住宅区里方方面面的问题。根据建设部颁布的《城市新建住宅小区管理办法》的有关规定，房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理。这就意味着购房人在完成购买手续后，入住前要与物业管理公司签订管理公约，接受物业管理公司的管理，并享受管理公司提供的服务。但是怎样与物业管理公司签订管理公约，接受物业管理公司的管理，并享受管理公司提供的服务，如何保护自己的合法权益，许多购房人并不见得处理得令人满意。

实际上，在物业管理方面有许多值得注意的法律问题。如果购房人销加疏忽，会给日后的居住生活带来无尽的麻烦与苦恼，甚至在将来的纠纷中处于被动地位。

按目前的购房程序，购房人在选择好了欲购的房产后，首先要与发展商签订购房合同，在统一印发使用的格式房产买卖契约里有买方同意其购置的房屋由卖方或卖方委托的管理公司代管的条款，根据此条款，购房人须于发展商指定的物业管理公司签订管理公约并接受其管理。当购房了付足了房价款，在入住之前，发展商都要求购房人与物业管理公司签订管理公约，如果购房人入住心切，往往容易忽视在签约过程中应注意的问题。

在签约时，购房人应该清楚自己是签约的主体，是合同的一方，完全有权利修改管理公约的有关条款，并且有权利保留选聘新的物业管理公司的权利。

根据《城市新建住宅小区管理办法》的有关规定，住宅小区须成立住宅小区管理委员会，管委会由小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成，代表和维护其自身的合法权益。管委会有权监督和指导物业管理公司的工作，有权对管理公司的管理计划、财务收入支出、经营管理、服务项目等重大问题进行审议，提出建议或意见。并有权决定选聘或续聘物业管理公司。

购房人是房产的产权所有者，与物业管理公司的关系是一种委托管理的关系，即全体房产所有者把自己的房产及周围的设施与环境委托给物业管理公司来管理，物业管理公司应在受委托的范围内提供有关服务。

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