最近，由财政部、国家税务总局及建设部联合下发了《关于个人出售住房所得

征收个人所得税有关问题的通知》，该文中对已购公房上市征收个人所得税的有关

问题做了规定。但是到底需要交多少许多人还不清楚。我们现举个实例，以供大家

参考。

　　例：王先生在1995年以成本价购买了单位的建筑面积为60平方米、位于北三环

附近的一套单元房。该夫妇中一方为副科，一方为科员。随着二级市场的开放，王

先生想以小换大，结果以5200元／平方米的价格出售了现住房，但是至今尚未购买

到新住房。

　　根据文件规定：个人出售已购公有住房，其应纳税所得额为个人出售已购公有

住房的销售价，减去住房面积标准的经济适用住房价款，原支付超过住房面积标准

的房价款，向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额。

　　由此，可以计算出王先生应纳所得额为：

　　计算出卖房款为：5200×60＝31．2万元

　　根据房改规定，王先生夫妇的住房标准是按照夫妇双方职务较高的一方计算，

所以王先生家庭的住房标准面积为70平方米，那么其住房面积标准的经济适用住房

价款为：4000×70＝28万元。

　　根据京房改办130号文计算出该家庭需上缴的所得收益为：1000×20％×60＋

200×50％×60＝18000元。

　　上交税费：1）交易过户费：据京价（收）字〔2000〕第006号文中规定，120平

方米以下的每件1000元。即王先生应交买卖手续1000×50％＝500元。

　　2）印花税：312000×0．05％＝156元。

　　综上可得：应纳所得额为：312000－280000－18000－500－156＝13344元。

　　根据文件规定，个人出售自有住房取得的所得按照“财产转让所得”项目征收

个人所得税。那么，王先生需交个人所得税为：13344×20％＝2668．8元。

　　为了鼓励个人换购住房，文件还规定：个人出售现住房后1年内重新购房的，按

照购房金额大小相应退还纳税保证金。购房金额大于或等于原住房销售额（原住房

为已购公有住房的，原住房销售额应扣除已按规定向财政或原产权单位缴纳的所得

收益，下同）的，全部退还纳税保证金；但是，如果购房金额小于原住房销售额的，

按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金。如果王先生在卖完房后一年

内，重新购买房价大于（等于）29．4万元（31．2万元－1．8万元）的，交纳的个

人所得税仍退还给王先生。

　　由于王先生的住房面积标准未超标，所以未涉及到对于超标部分的当时购房款

问题，在具体计算对于超标部分的房价款时，如果购买人是以标准价购买的话，计

算时应按照该房屋上市当年的房改成本价的94％计算。

　　北京市关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知有望近期出台。

摘自《北京房地产》

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