据建设部住宅与房地产司司长谢家瑾介绍，目前的房屋投诉除质量问题外，权

益纠纷开始上升，问题多出在这样一些环节：一是广告失实；二是面积不符合承诺；

三是随意变更设计，且根本不通知业主；四是配套不落实；五是物业管理收费高，

水平低。

　　那么，买房子应该怎么个明白法呢？

　　建设部住宅与房地产司副司长陆克华提醒消费者，买房子先要分清是旧房还是

新房。如果是旧房，关键要注意房子的产权问题：你要买的房子所有权是否清楚？

现在的业主对房子是拥有完全所有权还是只有使用权？业主是否与他人拥有房子的

共有产权且是否有权单独处理？房子是否已经租赁或抵押，是否有其他债权债务纠

纷？

　　如果是新房，就要分预售房和现房两种情况。预售房首先看有没有预售许可证，

此证发放的前提是规划、土地使用、施工许可三证齐全。接下来要看现场，消费者

一定要亲自感受未来住房的环境，看看与广告所说是否相符。预售环节最重要的就

是把好合同关，一定要逐字逐句推敲，像“进口电梯”、“高级材料”等虚词一概

不留，而对面积出现差额如何处理、设计变更怎样处理、房屋逾期交付怎么解决、

房屋保修的范围和时间、物业管理有什么规定等问题，一定要写实。一个完善的合

同是消费者权益的最基本的保证。

　　有关人士特别提醒消费者，买房一定要强化这样几个意识：产权意识、合同意

识、品牌意识。

　　产权意识无非是让消费者搞清这样一个问题：房子能不能买卖。首先看土地使

用权是集体还是国有，国有的是出让还是划拨。如果是集体所有制土地，就无权开

发商品房，如是国有划拨土地，则消费者在今后上市时将面临补交土地出让金的问

题。近年来在一些城市郊区盖起了很多别墅、花园，其实很多项目的土地是村镇所

有，根本无权搞商品房开发。但很多粗心的消费者几乎没有产权意识，一看房子便

宜，环境不错就付款，到最后房子的产权证却拿不到手。

　　关于合同，建设部和国家工商局在1995年就推出了商品房销售合同的示范文本，

但有些开发商觉得这个文本太透明了，不愿意采用。消费者有的不知道有这么一个

示范文本，有的知道却觉得麻烦也不采用。其实，这个文本中对各类问题的处理有

很详细的规定，如果认真签订，可以避免很多纠纷。在目前我们市场和法规都有不

健全之处、消费者尚不习惯花钱请律师的情况下，合同就更显得重要。

　　品牌意识的提出，在目前房地产市场上有些过于理想化，因为我们的商品房还

没有完全实现买方市场。但开发商的实力与过往业绩，往往与商品房的质量有直接

联系，同时，挑选品牌还可以防止那种项目公司干完就走、售后服务找不到主的情

况。

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