说的总比唱的好听白纸黑字要比口头承诺管用

　　编辑同志：

　　半年前我购买了一处商品房，住进去才发现小区并不是当初购买时售楼书上和售楼小姐所描绘的那样，各种配套设施没有兑现，小区的物业管理也很糟糕。经多次交涉无效，我决定退房。在开发商的强迫下，我与他们签订了极为不公平的退房协议并被收回了全部购房合同、协议等凭证。但我决定向法院起诉时，却苦于拿不出原购房合同等有效证据而无法证明发展商违约在先。这种情况下，我该怎么办？　读者万秀芝

　　万秀芝朋友：

　　像您一样，随着购房者自我保护意识的日趋增强，越来越多的购房者在发展商违约、无法提供承诺商品房或居住条件时，不再忍气吞声，开始积极拿起法律武器向发展商讨个“公道”。但是当他们起诉到法院后才发现，自己手里的证据往往不被法院认同，有理反变成了没理，官司也就无法打赢。我国《民事诉讼法》采用的举证原则是“谁主张谁举证”，当购房者与发展商发生纠纷诉诸法院时，法院要求购房者对纠纷的事实提出证据，许多购房者因为忽视保全证据而难以保障自身的权利。

　　一、购房纠纷

　　应注意收集的证据

　　○购房合同即《北京市商品房预售（销售）契约》（以下简称《买卖契约》）。购房者应与发展商签订由北京市房屋土地管理局统一印制的《买卖契约》，并于《买卖契约》签订后三十日内到房屋所在的房屋管理部门办理预售（销售）登记，《买卖契约》自登记之日起生效，未登记的契约不具备法律效力；

　　○补充协议包括：a．购房补充协议，购房者与发展商签订《买卖契约》的同时签订，以此作为对《买卖契约》未尽事宜的补充规定；b．其他补充协议，如双方在合同履行过程中因出现新的情况而达成的协议，如就变更交房日期、工程进度、物业收费、付款进度、建筑设计、装修标准等问题达成的“谅解书”、“备忘录”等；

　　○其他相关合同：如车位租购合同、储藏室租赁合同、房屋保修合同、物业合同等；

　　○各种发票、收据包括交付房价款、相关物业收费、供暖费、发展商代收代缴的契税、交易手续费、印花税等税费的发票、收据等；

　　○其他文件：如双方在《买卖契约》履行过程中的往来信函、传真、通知等，以及签约时提供的物业收费清单、对于购房者某些特殊要求的承诺、优惠等。

　　○房产证及其他权属证明文件等。

　　二、承诺签章方有效

　　需要注意的是，对于发展商承诺的与所购房屋有关的任何事宜，应尽量采用书面形式，不管销售人员事先作出多么诱人的保证，千万不要轻信口头承诺，对发展商在广告中的所有承诺都要落笔为证，并由发展商签字或加盖公章，才能作为纠纷的有效证据。否则一旦发生纠纷，法院很难根据上述文件保障购房者的权益。日前某花园业主状告发展商交房短缺使用面积，就因为作为证物的“使用面积一览表”（发展商在购房时所提供）上没有加盖公章而败诉。

　　三、可靠证据是原件

　　《民事诉讼法》第68条规定：书证应当提交原件，物证应当提交原物。提交原件或原物确有困难的可以提交复印件、照片、副本、节录本。同时《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第70条规定：证据材料为复制件，提供人拒不提供原件或原件线索，没有其他材料可以印证，对方当事人又不予承认的，在诉讼中不得作为认定事实的依据。也就是说，如果购房者无法提供发展商违约的原始证据，他的要求就很难得到法院保护。所以购房者在发生纠纷时要注意保留证据原件，才能更好地保护自身的合法权益。

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