记者昨从南京市房管部门获悉，由于老商品房买卖契约范本个别条款已不再适应市场需要，房管部门已在近日着手大规模修改合同范本。据悉，目前草拟出的相关修改方案正在报批中，新范本将有可能在合同标的、计价方式与价款、规划设计变更、面积误差处理等多方面进行改进。昨日，记者专门邀请江苏省天之权律师事务所房地产部主任朱凯律师对现行的老合同范本进行点评，并对即将出台的新商品房买卖契约范本作相关预测。

争议条款1.房屋该怎样描述

原文：

第一条：标的

第1款：乙方向甲方购买上述商品房中12幢2单元802室房屋（下称“该房屋”）；该房屋使用功能为住宅（住宅/办公/商业）。

该房屋主体建筑总层数16层，其中 米以下 层， 米以上 层；属框架（框架/框剪/砖混）结构，层高2.8米。

该房屋建筑面积105.8平方米，其中套内建筑面积89平方米，公用分摊面积16.8平方米。

计入上述共有公用分摊面积的共有部位详见附件2；虽未计入上述共有公用分摊面积但归全体业主共有公用的房屋和建筑部位详见附件3。

除附件2、3所列项目以外的配套房屋、建筑归甲方所有，甲方可依法行使权利但权利人应当按规划设计用途使用该房屋、建筑物、不得擅自改变其用途。

与该房屋正常使用直接关联的公共配套设施及其标准见附件4，该房屋的套型及分层平面位置见附件5，装修装饰及设备标准见附件6。

第2款：本契约所称“该房屋”，包括其占用土地范围内国有土地使用权，该房屋的土地面积在乙方办理国有土地使用权登记时由政府主管部门核定。

点评：

这一条款对合同标的，即购买房屋的描述实际上是不准确的。房屋首先是三维的、立体的，用简单的几幢几号来描述是含糊不清的。再者现在南京大多采用的是商品房预售制度，老百姓只有通过楼书、广告来了解合同标的，而由于楼书大多有夸大之处，这使得购房者最终拿到手的房屋与楼书中看见的、理想的房屋相差甚远，从而引发不少购房纠纷。

朱凯认为，如何更为详尽地描述合同标的，可以通过将楼书、广告纳入合同附件来实现。“楼书纳入合同附件后，楼书中关于房屋的描述将通过合同产生法律效力，这使得开发商不随意承诺。”朱凯说，对于楼书的规定，依据现行的最高法院相关司法解释，楼书首先应该具体明确，比如电梯是“三菱”则是“三菱”，不能通过“品牌电梯”这一模糊概念来约定。

朱凯呼吁，在制定新合同范本的时候相关部门可考虑适当放宽楼书作为合同附件的条件，并对配套设施、共用公用设施作更为明确的规定，以避免开发商夸大宣传，切实保护购房者利益。

争议条款2.装修款要不要缴契税

原文：

第二条：价格

第1款：乙方购买该房屋以建筑面积计算，单价为4800元/平方米，房款合计（大写）伍拾万零柒仟捌佰肆拾元整（小写：507840），币种为人民币。

第2款：乙方除上述房款外，对取得附件3所列项目的共有权不再另行支付价款。

点评：

现在的房款计价方式有以建筑面积、使用面积和直接按套计价的。朱凯说，如果要真正适应市场需要，新范本可适当考虑在合同中让购房者与开发商自行约定。此外，由于近年来精装修房层出不穷，老合同范本实际上只是比较粗略地标注出了房屋总价款，并没有将装修款和房屋款分开，这使得购房者在交纳契税时，装修款部分也被纳入计税基数。新范本是否可以考虑将房屋款和装修款明确标明，以避免买精装房“装修部分也得缴契税”的不合理情况。

争议条款3.预售款专用如何保证

原文：

第五条：（本条适用于预售商品房）预售款的专用

第1款：该房屋竣工前，《 》商品房的预售款应用于有关该房屋的工程建设，由开户银行监管。

点评：

按照现行的商品房预售制度，实际上购房者在未看到房屋前便将房款付给了开发商。这部分钱如何监管？现行的合同中大多是开户银行来监管。而由于开户行一般都是开发商的放贷银行，这使得对预售款的使用监管大打折扣。现实生活中，老百姓预售款被挪用的情况也时有发生。

朱凯介绍，国外一些国家的做法是通过律师事务所来监管这笔房款，国内上海等城市也探讨引进第三方来监管购房款，那么，南京是否也可在这方面作一些尝试。

争议条款4.房屋交付后风险如何明确

原文：

第六条：房屋交付时间

第1款：甲方应于 前将该房屋交付乙方。

第2款：甲方逾期交付该房屋的，甲方承担下列第2种违约责任；但乙方解除本契外：

点评：

老合同范本中只规定了在××日前应该将该房屋交付给对方，但对于房屋交付后发生的风险谁来承担并没明确。而根据最高法院关于商品房买卖合同若干问题的司法解释，房屋的交付实际上是实物交付，即房屋交付的时间与风险转移的时间一致。现实生活中，不少购房者在无法举证的情况下，拒绝收房，但购房者并没有考虑到，如果房屋此时发生风险，责任同样该由购房者来承担。

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