朱凯建议，在该条款中应明确规定房屋交付或者交付成立后，房屋的风险也发生转移。

争议条款5.面积误差要不要硬性规定

原文：

第八条：房屋交付标准

第2款：第一条约定的该房屋建筑面积为甲方预测，如与实际交付的面积有误差，按照下列第2种方式处理：

1、按《南京市房地产交易管理办法》第二十三条第（一）至（四）项规定的处理办法执行。

2、按《江苏省城市房地产交易管理条例》第十七条第一款第（一）至（三）项规定的处理办法执行。

点评：

房屋交付面积所产生的误差在多大范围内、怎么处理，现行的范本有3种参考方式，一是南京市的规定，二是江苏省的规定，两者有误差3％、1％之分；第三种便是双方具体决定。在签订合同中，这也产生不少分歧，有的要求用省条例，有的要求用市条例。而不同条例，也可能让老百姓感觉不公平。这样一来，新范本中能否制定一个标准条款，统一一个误差标准便值得期待。

争议条款6.没有合格文件，咋办

原文：

第九条：工程质量验收

第1款：甲方取得有关工程验收合格证明文件后，方可将该房屋交付乙方使用。

第2款：该房屋交付后，如有关建设工程质量监督机构责令停止使用的，甲方承担下列第1种责任：

1、视同甲方自始未交付该房屋，并赔偿乙方因此蒙受的一切损失。

点评：

现行范本中虽明确规定甲方在取得有关工程验收合格证明文件后，才可将房屋交付乙方使用，但现实生活中有相当一部分开发商在交付时没有“有关工程验收合格证明文件”。没有合格文件就交付，开发商应该承担什么责任没有明确规定，由此引发的一系列问题如何处理也在合同中没有体现。

争议条款7.权利瑕疵房屋规定应详细

原文：

第十四条：权利瑕疵担保

第1款：下述第三人对该房屋享有下列第 项权利；甲方保证，该第三人已书面同意甲方将该房屋出卖给乙方：

1、 （第三人）的抵押权。2、承租人（第三人）： 的权利。

第2款：甲乙双方按下列第 种方式处理上述第三人权利：

1、（以下适用于抵押权）甲方应于本契约生效后 天内取得上述第三人不向乙方主张上述抵押权的书面保证，并于办理该房屋产权交易过户手续前消灭该抵押权。否则乙方有权立即解除本契约，并要求甲方赔偿占总房款 %的赔偿金。

2、（以下适用于承租人的权利）甲方应于本契约生效后 天内征得上述第三人同意，从 时起将甲方的有关租赁合同权利义务转让给乙方；并对预收租金按实与乙方结算。

点评：

权利瑕疵担保，是指该房屋存在抵押或者已经被法院冻结。朱凯说，实际上这样的房屋在交易中是大量存在的，如果开发商不能在规定时间内，将房屋解冻该如何赔偿都应有明确规定。另一方面，房屋抵押在老范本中已有了不少规定，那么土地抵押呢，新范本中是否应该考虑进去。此外，朱凯认为，该条款用词太过专业。如何在法律允许的情况下尽量地用通俗的语言表达，值得考虑。

争议条款8.交付后90天内办理过户可否固定

原文：

第十五条：产权转移手续

第1款：该房屋交付后90天内，甲乙双方应按有关规定准备完备的资料，协助对方办理该房屋产权交易过户及申领有关权证手续。

点评：

现行范本中交付后多少天内甲乙双方办理产权过户，是可以自己填写的。但在买卖中，由于开发商大多处于强势，交付后多少天办理过户通常是由开发商定的。朱凯说，这实际上让开发商钻了空子。如果作为一份保护老百姓权益的范本，实际上可以考虑将这个时间规定下来。而这个时间应该是较为合理的，比如“90”天。

此外，条款中只是提到双方应协助对方办理过户，这个规定较为模糊，可以再细化，比如明确规定开发商在手续完备后有履行通知购房者办理过户的责任等。

【来源：】