房子是用来住的，房子的价值仅仅体现在租金收益。土地是不可再生的，土地的价值体现在土地上和土地周边土地上的投入，在城市扩张的今天，土地具有升值趋势。房子的价值包括房子本身和它分摊的土地价值，房子的价格取决于购买需求的数量。明白了上面的定义，才能明白房地产投资。根据常见的买卖房产的目的，可分为下面四种。
1．价值投资
买房来住，或者用来出租的人。对于这些投资人，租金和房价比是最重要的。

2．价格投资
在预期房产的需求会大量增加情况下，购买房产，待价而沽。城乡结合部、新开发区等发展中的地区是投资人关注的重点。

3．价值投机
购买价值低的地区房产，赌政府规划改变或旧城改造等机会。拥有有效的信息来源能大大降低投资风险。

4．价格投机
因为现在房价在涨，就买入，希望能以更高价格售出。属于市场中风险最大，受益最不稳定的方法。

         房价租金比是个有趣的参数，本来房价取决于购买的需求；而租金取决于租房的需求。本身并不直接关联。但购买房产的需求中不但包含了自住的需求，也包含投资的需求；而出租房的供应有闲置房产的提供，也有投资出租的提供。所以，这个参数代表了价值投资中购买成本和出租收益之间的关系。也就是投资收益率。
由于房价和租金并不直接关联，所以房价高涨，租金不一定高涨；房价下跌，租金不一定暴跌。也因为有投资的存在，无形中平衡了房价和租金的比值。
如果房价和租金比过高，投资人就会减少投资，甚至卖出投资项目；这样就会减少房价上涨动力，减少出租房的供应，导致租金上升。房价租金比降低。
如果房价租金比过低，投资人会蜂拥入市，必然导致房价升高、租金下降。房价租金比提高。
         那么，什么样的房价租金比是合适的呢？其实，这取决于投资人自己对投资项目回报率的要求。我现在只是分几段来分析一下：

1．和银行定期存款收益相当。现在银行定期存款最长期最高收益为4。95%，不扣利息税就当是5%年收益吧
2．和银行贷款收益相当。大约为6%-7%的年收益率。
3．和按揭贷款30年期，月还款额相当。1万元为67。88元/月，年收益为67。88*12月/10000元=8。15%
4．和按揭贷款20年期，月还款额相当。1万元为78。73元/月，年收益为78。73*12月/10000元=9。45%
5．按10年投资回本，年收益为10%
6．和按揭贷款10年期，月还款额相当。1万元为117。14元/月，年收益为117。14*12月/10000元=14%
7．按民间私人贷款标准，年收益率为12-24%

        现在，你可以看看你投资的房产到底属于哪个标准？
作为1，和存银行相当，但如果房产还有升值潜力，那就比存银行强。
作为2，只有你的投资高于这个标准，你通过银行贷款才不会白为银行打工。
作为3，意味着你可以做零首付的情况下的正现金流。不过时间太长，有可能经历加息的状况。
作为4、6，和上面情况一致，不过风险更小。遇到加息，可以通过展期，保证正现金流。
达到7，你可以接受任何方式的贷款，不用局限于银行贷款。

         如果，你发现你所在的城市很难找到高于2的房产，大把低于1的房产。那说明一方面你所在的城市房价虚高，另一方面，你城市的房租该涨了。
试想，如果出租收益连银行存款都不如，那不涨房租能平衡吗？
知道了可能涨房租，你看到机会了吗 ？
 

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