从上面的法律规定可以看出，当出现漏水等严重情形时，是可以采取紧急避险行为的，措施得体的情况下，无论是物业管理公司还是二楼住户，都不应承担民事责任。本案中，三楼的住户受到了一些财产损失，作为受益人，雷小姐应当给予其适当的补偿。但该紧急避险的行为减少了积水对三楼住户家私的损害，所以该住户实际上也是受益人之一，因此三楼住户也应当承担一部分损失。

　　另一方面，我们可以看出，对于物业管理公司而言，工作中，必然会由于特殊原因而对业主造成一些损害而不应该承担民事责任，否则谁也干不下去。

　　无论现在还是将来，物业管理公司都要依据物业管理合同的约定从事物业管理工作，这就迫使物业管理公司必须将相关的免责条款尽可能详尽地写在物业管理合同中以维护自己的利益，但又不能走向什么责任都不承担的另一极端。

　　请注意我国《合同法》第五十三条规定，“合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或重大过失造成对方财产损失的”，即无论在何种情况下造成的业主或用户的人身损害，都是不能免责的。

　　我们建议将物业管理公约中的免责条款约定为：

　　物业管理者进行如下物业管理活动时，对业主造成的财产损失可不承担民事赔偿责任：

　　1．为求助人命而造成的必要财产损失（比如有人在房间中企图自杀，物业管理者为救助人命，不得不破门、破窗而入）；

　　2．为避免业主或用户财产受损或可能受损而造成的必要财产损失（比如业主房间内漏水、失火又无人在内，为不使其造成巨大损失，物业管理者强行入内救治）；

　　3．为抓捕违法犯罪分子、制止不法侵害行为而造成的必要财产损失；

　　4．其他类似上述情况的情形。

　　这样，看起来好像对物业管理者多了一些约束或控制，但是实际上却明确了其免责条件，使之具有可操作性，才能从根本上避免纠纷与麻烦。

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