某高档外销公寓入住已经两年多，但从来没有公布过物业管理费的收支账目。

日前，该公寓的物业管理公司提出今年度的物业管理费将有所增加，激起了广大业

主的强烈反对。有几位业主进行串联后，以书面方式声明自己将以拒付物业管理费

的方式表示对物业管理公司的不满。物业管理公司也很生气，针锋相对地提出，目

前该物业的业主委员会尚未建立，公司向谁报账？其次，现有的有关高档物业管理

费的法规是入住后才颁布的，而收费标准是入住前就制定的。如果这些业主不交费，

则将坚决以法律途径追讨，双方闹得不可开交。

　　这个案例的焦点并不在于物业管理费的多少与增减，而在于物业管理公司的运

营是否公开、透明、合理

　　通俗地讲，高档物业是按照倒算的办法计收物业管理费的。在《北京市高档住

宅物业管理服务收费暂行办法》中规定，高档住宅的物业管理服务收费实行市场调

节价，一般包括公共性服务费、公众代办性服务费、特约服务费三种，其中最主要

的就是公共性服务费，我们常说的物业管理费实际上指的就是这部分。

　　《北京市高档住宅物业管理服务收费暂行办法》第八条规定：“物业管理的公

共性服务费应按各独立的物业管理区域核算，在区域范围内按建筑面积或按户由产

权人分摊”。

　　也就是说，高档物业是先算出本物业管理年度总共会发生多少成本费用、多少

利润、多少税金等，得出本物业管理年度的应收物业管理费总额。再将总金额除以

该物业总建筑面积，得出每平方米建筑面积应承担的物业管理费，并按照这个标准

向产权人、使用人等收取物业管理费，这就是我们所谓的倒算，是“花多少、收多

少”。相反，普通住宅的各种物业管理费均有国家统一标准，物业管理公司要按照

这个标准收费并量入为出，“收多少、花多少”。

　　这种特点导致广大的产权人、使用人对自己所承担的物业管理费数额、使用情

况等心中没有数。这就会有一个尖锐的矛盾，如果物业管理公司黑箱操作，就有可

能随意制定预算、随意定价，可能出现多收费少服务或只收费不服务的问题。而如

果产权人或使用人一点不了解物业管理费的使用情况，多交的钱或未花费的钱就可

能会流失。

　　我国现有的政策、法规都要求高档物业的物业管理收费一定要公开、透明、合

理

　　比如《北京市高档住宅物业管理服务收费暂行办法》就规定，制定收费标准时，

物业管理企业要与业主委员会协商，也可由双方委托价格事务所、会计事务所等对

费用、成本、利润等进行测定。另外还规定，物业管理企业应当定期（一般为6个月）

向管委会、房屋产权人和使用人公布收入和支出账目，公布物业管理年度计划和重

大决策，接受管委会和房屋产权人及使用人的监督。

　　这个案件的问题就在于此，该物业的收费标准如何制定，产权人、使用人均不

得而知。但他们更不能容忍物业管理公司不严格依法公布账目，使他们觉得物业管

理收费及花费不合理而拒绝付费。

　　写字楼物业管理不报账在法规面前是站不住脚的

　　该物业管理企业辩称，目前业主委员会尚未成立以及本法规是入住后才颁布的

云云，但这是站不住脚的。

　　首先，在没有成立业主委员会时，广大的产权人、使用人依然有权进行监督、

了解。因为广大的产权人、使用人是消费者，依据《消费者权益保护法》，他们的

知情权无论如何还是应该受尊重的；其次，早在1996年，国家计委、建设部就下发

了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》，其中已经明确规定了每6个月公布

一次账目的要求，这些规定理应得到执行。

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