某写字楼开发商告知所有的租户，将对租户的房屋装修活动进行统一监督管理。

任何租户装修，必须提前提出申请，由开发商审批。开发商规定了很多充满“不得”、

“不许”、“禁止”、“严禁”等字样的条款，并且还规定，如有违反者，将对其

处以3000－5000元不等的罚款。一家租户在装修时，因没有及时清运垃圾，开发商

遂要按规定对其罚款500元。租户坚决反对，双方出现了激烈的争执

　　对租户的装修活动进行管理，是物业管理工作的一部分，但目前国内现行的物

业管理法律中尚无关于商住楼物业管理的条文。我认为，无专门法规不等于没有法

规，问题的关键在于开发商有没有依据现有的法律法规，摆正自己的位置，理顺自

己与租户的关系。

　　租户支付租金，使用开发商的房产，双方之间通过房屋租赁合同确立起出租人

与承租人之间的法律关系，这是一种平等的民事主体之间的法律关系。双方之间并

无行政上的隶属关系，也没有人身上的依附关系，所以任何一方不可以将自己的意

志强加于另一方，更不能以行政管理手段管理另一方。

　　这个案例中，开发商要求租户在装修前，必须申请，然后再由开发商审批，这

是一种典型的行政管理手段。装修房屋是租户的基本权利，用不着什么申请。并且

装修房屋又不存在资格、权限、配额等方面的限制，一般用不着审批，就算要审批，

也应由政府管理机构来审批，开发商是毫无审批的权力的。

　　另外，很容易激化矛盾的问题就是罚款，据我所知，有不少开发商或物业管理

公司在其制定的各种公约、合同、须知、规定中都规定了这样那样的罚款条款，罚

款数额不等，有的高达5000－10000元。所有的这种带有“罚款”字样的规定条款都

是违法的、无效的，依据我国《行政处罚法》第八条之规定，罚款是一种行政处罚

行为。而行政处罚只能由法律、法规或者规章规定，并由行政机关依照《行政处罚

法》规定的程序实施。

　　《行政处罚法》对罚款的程序有很严格的规定，比如处罚前要查明事实，要告

知当事人权利，要听取当事人申辩等。另外，对法人或其他组织罚款1000元以下时

才可以当场决定，超过1000元的罚款就应该按照严格的程序进行调查、讨论、听证

后才能决定。

　　发展商制定的处罚条款，由于违反了《行政处罚法》的规定，所以是无法律效

力的。并且由于发展商制定处罚条款时，基本没有考虑到保护租户权益的各种程序

与方法，罚款数额完全由自己说了算，随意性很大，所以很容易与租户发生矛盾，

导致纠纷不断。

　　其实对租户的房屋装修等活动加以管理是很有必要的，但应该认识到，发展商

也罢，物业管理公司也罢，与租户间都是平等的民事主体，这就只能通过物业管理

公约、合同等形式，平等协商解决问题，而不能用各种强制性、武断的规定来解决，

这样实际上也不可能解决问题。

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