2000年伊始，当许多事物都在发生着可喜变化的时候，前不久却传来昌平某房

地产项目水泵损坏，致使该小区居民数十个小时家中停暖、甚至喝不上热水，而该

项目的物业管理部门的负责人仅以一句“水泵坏了，不要着急”回应居民们。

　　无独有偶，近期电视台又播放了一则北京南部地区一处项目。居民很长一段时

间只能买容易熟的食品来做饭，原因是露在户外的煤气管道冻坏了，居民炒一盘大

白菜，竟需要20多分钟……

　　两件类似的批评报道，引来社会各界强烈反应。

　　本期嘉宾：葛霖北京力鸿花园副总经理

　　乔国良：北京炜衡律师事务所

　　主持人：请问葛先生，以上两个事例是否表明，任何一个项目在配套设施建设

上都应该做两手准备，比如供水、供热的水泵设置两个，以备不时之需。

　　葛霖：这倒不一定，项目小区分高、中、低档，有实力的项目可能会从长远打

算，设两个水泵，或是选用性能持久的设施。而以上这两个例子发生，并不是硬件

设施上的问题，而是一个软性方面，即日常管理是否到位的问题。

　　配套设施大同小异，性能也相差不多，关键是小区物业管理人员日常养护是否

到位，水泵不是容易冻吗？那可以砌一个保温的墙，或者小区管理人员每天都去检

查一下是否有故障，小区停水停热的事情便不会发生。

　　主持人：顺便请问一下，像力鸿这样的大型社区，会不会发生这样的事情？是

不是物业管理费的高低决定着服务质量的好坏。

　　葛霖：这种失误太低级了，如果价格不菲的大型社区发生这种事会严重地影响

到销售，像力鸿当初在供热、供水系统设计上比较先进，用水通过自来水干线。最

关键的是我们日常的养护和维修比较及时。尤其水泵用的时间长了，巡察检修必不

可少。

　　关于你所说物业管理费的高低决定服务质量好坏的问题，和这两起事例关联不

大，无论是高档小区还是普通小区，它们每年收取的供暖费都是一样的，大多在

16—18元每平方米，既然住户交了这笔钱，物业管理公司理应提供到位的服务。

　　主持人：乔律师，刚才葛霖先生从开发商和物业管理人士的角度阐述了对开篇

事例的看法，现在您能不能从法律角度谈一下您对事例的一些看法。

　　乔国良：出现这种情况，对居民利益的损害是无疑的。对此物业公司应否承担

责任？应该承担多少责任？我认为，小区居民向物业公司交纳了各项物业管理费用，

物业公司即应对小区内公共设施、设备负有维护、养护之义务。但根据《北京市居

住小区物业管理企业与各专业管理部门职责分工的规定》，小区内供水设施有其职

责分工，高层楼以楼内供水泵房总计费水表为界，多层楼以楼外自来水表井为界，

界外（含水表）的供水管线及设备由供水部门负责维护、管理。界内则由物业管理

企业负责维护、管理。水泵损坏如发生在供水部门负责的区段内，责任应由供水部

门承担。若发生在物业管理企业负责的区段内，当然应由物业管理企业承担责任。

而上述规定也仅指负有日常维护、养护之义务的单位，在未履行或未完全履行其义

务的情形下，给住户造成的损害，理应承担的损害赔偿责任。当然，水泵突然损坏

亦不排除其他可能，倘若泵坏是由于意外事故所致，则物业公司不应承担责任，如

若是水泵内在质量存在瑕疵，依照我国《产品质量法》的规定，应由销售单位或生

产厂家负责，如果因安装单位在安装过程中的工作疏漏而造成使用中突然损坏，那

么依据我国《民法通则》之过错责任原则理应由安装单位承担。但无论最终的责任

归属由谁承担，作为物业管理单位都应采取积极有效的手段尽可能地减少损害，将

权利人的损失减少到最低限度。如果是因为物业公司在事故发生后没有能够有效地

组织人力、物力，或者违背其管理公约当中之承诺，未及时、迅速地将损坏的水泵

加以修复，致使小区内居民长时间处在无饮用水的寒室之中，那么物业公司亦应承

担部分责任。因此，作为物业管理企业应记取经验教训，不断提高自己的服务质量，

做好小区的“守护神”。

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