东方今报报道：（记者 王献军 刘长征/文 闫善良/图） 昨天，郑州市人大第十二届常委会第30次会议，开始审议《郑州市物业管理条例（草案）》。这次审议颇有特色——— 代表们拿到两个条例版本。一个就是由政府相关部门起草的“草案”；另一个是由律师事务所起草的《郑州市物业管理条例（代拟稿）》。两个版本最大的不同在于，“草案”从政府管理角度来制定法规，“代拟稿”却更多地从老百姓的角度来考虑法规的制定。

    今天下午，人大代表们将手持这两个版本进行分组审议，“草案”是审议重点，“代拟稿”作为重要参考，较好的内容将被吸纳入“草案”。

开发商能不能当“业主”？关键词→“空房”业主

    现象概述 新建小区成立业主委员会，住户发现开发商竟也作为业主代表出席了业主大会，而且投票时还能占多数。原来，许多小区大部分房子没有出售，开发商就成了未出售房屋的“业主”。

    只有明确谁是业主，才能维护好业主的权利。每套房的房产证上记载的房屋所有权人，肯定是业主。但房产证的发放一般滞后，小区内还没有发房产证和未售出的房子，谁是它们的业主？

    “草案”规定 新建商品房已交付但未发放房产证的，购房人就是业主；尚未售出的房子，开发商是业主。

    “代拟稿”说法 只要签订了购房合同并在房管局备案，购房人就是业主；未售出的房子，开发商只有得到独立的房产证，才能称为业主。

物业费要由政府“指导”关键词→住宅物业费

    现象概述 郑州市中方园小区因业主和物业的矛盾而闻名全城。该小区多次发生的纠纷大多是因为业主不满物业服务拒交物业费而引起的。物业费收取标准，是物业管理中的焦点。一方面，郑州市物业费的收取标准并不明确，一些不法物业巧立名目向业主乱收费；另一方面，处于弱势地位的业主，发生纠纷时，常采用拒交物业费作为对抗物业的主要手段，往往会激化矛盾，引起更大的纠纷和冲突。

    “草案”规定 物业费收取实行政府指导价和市场调节价。多层、高层住宅前期物业服务，实行政府指导价，由物价和房管部门共同制定。其他物业费实行市场调节价，业主或业主委员会可就服务内容、收费项目、收费标准，与物业公司在合同中约定。开发商售房时，应将业主临时公约和前期物业服务共同向购房人明示，作为购房合同的附件。

    “代拟稿”说法 住宅物业费收取实行政府指导价，别墅和其他类型物业费收取实行市场调节价。在住宅物业费收取方面实行 “一费制”，加强了政府的监督指导职能，业主很容易就能察觉物业公司的乱收费行为。物业公司不能采取停水、停电的方式，强行收取物业费；业主拒交物业费的，物业公司可通过法律途径解决。未出售和未交付的房子，开发商应全额交纳物业费。

业主大会筹备费开发商出关键词→业主自治

    现象概述郑州目前有近九成的小区，还没有成立业主委员会，也没有召开过业主大会。不召开业主大会，就没有小区自治的机构，业主维权就成了问题。

    “草案”规定 符合业主大会成立条件的小区，开发商应在90天内向有关部门提交书面报告；半数以上业主也可以联名，提交成立业主大会的书面报告。县（市、区）房管局收到书面报告30天内，应会同街道办事处或乡（镇）政府，协调成立首次业主大会筹备组。筹备组成员由居委会代表、开发商代表、辖区派出所代表、业主代表组成，业主代表不少于成员总数的一半。筹备组组长由居委会代表担任。筹备组工作经费由开发商承担。

    “代拟稿”说法 召开首次业主大会的条件放宽，将开发商提交报告的时间和成立筹备组的时间，从120天缩短到45天，筹备组成员应为3～15人，业主成员不少于2/3。首次业主大会的费用（含筹备组工作经费），由开发商承担。开发商应在房子预售（销售）前，向县（市、区）房管局预交这笔费用。

“大业主”投票权要受限制关键词→投票权

    现象概述以前，对作为业主的开发商所持的票数上限没有规定，在业主大会投票中，拥有绝对优势票数的开发商，往往会做出不利于真正购房业主利益的事情，其他业主眼睁睁看着自己的权益受损而无可奈何。

    “草案”规定 单个业主在首次业主大会上所持的投票权，最高不超过全部投票权的25％。投票数以房屋面积多少确定，拥有大面积房产的单个业主一般就是开发商，限定投票权，可有效防止开发商侵害普通购房人利益现象的发生。

业主委员会经费大家出关键词→业主自治经费

    现象概述 截至今年6月底，郑州市仅有136个小区成立了业主委员会，不足总量的90％。许多人知道应该成立业主委员会，但很少有人出头组织，因为业主委员会运行需要成本。

    “草案”规定 业主委员会日常办公费用、委员补贴等经费由全体业主承担。具体承担方式、数额及使用范围，由业主大会决定。

    “代拟稿”说法 业主大会和业主委员会经费、业主委员会人员报酬，从公共收益中解决，不足时由全体业主按照所持投票权比例分摊。业主大会另有规定的从其规定。业主大会及业主委员会的经费收支状况应当公示，业主有权查阅账目、资料。

对行业“霸王条款”说不关键词→代收费

    现象概述 小区内的供水、供电、供热、供气等管网成本，已经纳入了房价，但业主还要承担这些管网的维修、更新、养护责任。

    “草案”规定 属于全体业主共有的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等设施设备，经业主大会决定，可以移交给相应专业单位维修、更新、养护。

一家欠费不得全院停水关键词→最终用户

    现象概述 郑州物业前两年的“罢收风波”曾轰动全国。尽管该风波已平息，但由于公用事业单位“一户一表”改造没有完成，矛盾依然存在。这些企业把“最终用户”解释为小区的总表，动辄以“最终用户欠费”为由停水、停电、停暖，使得众多无辜业主受牵连。

    “草案”规定 供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业单位，应向最终用户收取有关费用，也可以委托物业公司代收有关费用，但不能强制，不能因物业公司拒绝代收而停止服务。“草案”还明确了“最终用户”的含义：专有部分以单个业主作为最终用户；部分业主共有部分，以该共有部分的全体业主作为最终用户；全体业主共有部分，以全体业主为最终用户。

小区停车位该不该收费？关键词→共用部位

    现象概述 小区停车位收费问题，近年来争议不断，不少业主认为，小区的一切都是业主的，物业公司无权收取停车费。而有的物业公司则认为，道路停车费并没有文件规定说不让收取。

    “草案”规定 物业管理区域内的机动车停车位，应当提供给本小区内的业主、物业使用人使用。全体业主共有场地、车库的停车位，应按照有关规定或与物业公司的约定交纳停车费。车主对车辆有保管要求的，可另行与物业公司签订保管合同。

    “代拟稿”说法 业主共有的机动车停车场（库、位），经业主大会同意后，方可向业主收取合理费用。业主大会成立前，不得向业主收取共用停车位费用。

公共收益要让业主获利关键词→公共收益

现象概述 现实中，由于业主维权意识缺失和业主自治能力不强，有些小区内，开发商会出租物业共用部位、共用设施设备，或者转让房屋的外墙面和楼顶的使用权给广告商做广告等，导致本来属于业主的公共收益很难归业主所有。

    “草案”规定 利用物业共用部位、共用设施设备，设置户外广告、从事租赁等经营收入和收取的车位占用费，扣除经营管理成本后的收益，应用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

   “代拟稿”说法 规定物业公司代管公共收益的报酬：业主大会成立前，报酬不能超过收入的20％；成立后，可以通过有偿使用合同进行约定。

开发商与物业划清界限关键词→物业交接

    现象概述 目前，郑州80％以上的物业公司都与开发商存在“父子关系”。小区存在问题时，物业公司即使发现房屋、公共部位出现问题，也不敢跟开发商较真。业主入住小区后，需要处理问题时，物业公司和开发商往往相互“踢皮球”。

    “草案”规定 开发商应按国家有关规定，与物业公司进行交接验收；共用部位、共用设施设备查验，还应邀请业主参加。

被炒物业不得耍赖关键词→新老物业交接

    现象概述 物业提供的服务不行，业主就会“炒鱿鱼”。但炒掉老物业公司，还要聘请新物业公司，新老物业之间的交接，很容易发生问题。

    “草案”规定 业主大会依法选聘新物业公司时，在新的物业服务合同生效之前，原物业公司应按与业主委员会的约定，与新物业公司做好交接工作。原物业公司不能以业主欠交物业费或其他费用为由，拒绝办理交接或拒不撤出。新物业公司也不能强行接管。违反上述规定的，由县（市、区）房管局责令限期改正，否则，处1～3万元罚款，并建议市房管局吊销资质或降低资质。

开发商要交保修保证金关键词→房屋维修

    现象概述 房子也是一种商品，按规定，不同部位有不同的保修期。但在实际生活中，业主要求开发商修缮房屋时，开发商往往会称房子卖完了，小区的一切都是业主的，与他们无关。

    “草案”规定 对这一问题没有明确规定。

    “代拟稿”说法 创设保修保证金制度，要求开发商在小区竣工验收前，按照物业建筑安装预算总造价的1％提取保修保证金，专户专管，并接受房管部门的监督。

【来源：人民网】