本报记者　张震　摄

近年来，住宅小区越来越多，人们盼望着能享受良好的物业服务。　

　　日前，国务院发布了修改《物业管理条例》的决定，自10月1日起实施，记者近日从市房管局有关部门获悉，我市将根据“决定”，对住宅物业管理条例进行适当调整。

　　据市房管局有关部门负责人介绍，按照小法服务大法的原则，我市物业管理条例将会进行相应的改动。但由于我市物业管理条例的修改须经市人大提议通过，再报省人大批准后方可实施，所以我市新的物业管理条例的出台还需要一段时间。

　　市房管局相关部门的专家对修改后的《物业管理条例》进行了“亮点”解读。

　　半数以上业主同意可解聘物业

　　“此次修改的《物业管理条例》，备受关注的是由业主共同决定的7件‘大事’的通过人数有了变化。”市房管局相关部门负责人表示，对于广大业主来说，最为关心的可能就是由业主共同决定的7件“大事”，主要包括制定和修改业主大会议事规则；制定和修改管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业；筹集和使用专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

　　市房管局物业管理处专家表示，新条例除了“筹集和使用专项维修资金和改建、重建建筑物及其附属设施”这两项规定有更加严格的程序，决定应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意外，选聘和解聘物业服务企业，选举业主委员会或者更换业主委员会成员等5件“大事”，只要经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意就可以了，而修订之前，制定和修改业主大会议事规则、选聘和解聘物业服务企业等都必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。

　　解聘物业还得看“物权”大小

　　在新《物业管理条例》中，规定业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。其所作出的决定，除相应比例的人数通过外，同时增加了专有部分占建筑物总面积相应的比例数。

　　“此处修改，正体现了条例修改的真正原因和目的。”市房管局物业管理处专家表示，修改处提到了一个概念，就是“专有部分占建筑物总面积过半数的业主”，这个概念恰恰是《物权法》要保护的对象，说白了，以后小区业主再作决定，除了看投票人数是否过了规定的量，还要看“物权”是否也过了合法量。

　　专家表示，这个条款的内涵是，业主大会作决定，不仅要达到人数比例，还要满足私有面积过半的要求，如果出现这种情况：小区1/2以上业主同意解聘物业公司，但这些业主持有的私有面积（如房屋面积）不足小区建筑面积的1/2，则这个决议不能生效。

　　物业公司由管理者变为服务员

　　在国务院公布的新《物业管理条例》中，根据《物权法》的有关规定，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”。

　　市房管局相关部门负责人表示，虽然只是变了几个字，但意义却全然不同。这次的修改明确了物业公司的定位，就是为业主服务的。

　　“条例此处修改的本质是明确了物业公司的服务性质、业主的主人资格。”省会有关物管专家表示，根据有关调查，目前在全国楼市发生的物业纠纷，半数以上是由于物业公司的服务质量、工作态度等引起的。“物业服务”一词，相比过去的“物业管理”，无疑更能彰显业主的地位，也明确了物业企业的服务功能，可以说给物业企业一个法律上的明确“定位”。从这个意义上看，由“管理企业”到“服务企业”不仅仅是为物业管理公司的更名提供了法律依据，还为物业管理行业的发展指明了方向：随着城市化进程的加快和住房市场的蓬勃发展，近年来物业行业成长迅速，并在社会经济生活中扮演着愈来愈不可或缺的角色。

　　街道办成业主大会指导部门

　　新物业管理条例规定，“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。”

　　市物业管理协会会长武建章表示，把“街道办事处、乡镇人民政府”加入新《物业管理条例》中进行明确，这样使对物业管理的权力更具体化，更明确化，有利于物业工作的细化开展。

　　业主可申请撤销侵权决定

　　修订后的《物业管理条例》赋予了被侵害权益的业主获得司法救济的权力，《物业管理条例》规定，“业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”

　　如果业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规，物业所在地的区、县政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

　　“决定”还扩大了指导业主成立业主大会并选举业委会的范围，规定“同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。”现行物业管理条例规定指导机构只有物业所在地的区、县政府房地产行政主管部门。

　　记者调查

　　按常理，物业公司向业主提供服务，并获得收益，业主享受物业公司的服务，双方应该是“双赢”的关系。然而，在现实生活中，不少小区的物业公司与业主之间矛盾重重。近日，记者通过调查发现，业主与物业公司的矛盾主要集中在开发商遗留问题、物业费纠纷、早期物业管理政策不太完善造成的纠纷等方面。

　　物业与业主为何像“冤家”

　　2004年8月1日颁布了《石家庄市物业管理条例》，标志着我市物业管理纳入了法制化的轨道。目前，已涵盖了住宅小区、商业写字楼、政府办公楼、部队大院、学校、工业区、医院、商场等项目，重点是住宅小区项目。我市现有3万平方米以上的住宅小区409个，由物业公司进行管理的163个，管理总面积1738万平方米，物业管理覆盖率为40%。但随着物业管理的快速发展，新的问题逐渐暴露，而且问题大多集中在住宅区物业管理上。

　　症结一：

　　开发建设遗留问题

　　市房管局物业处处长赵工表示，房管局接到的投诉中有7成是开发建设遗留问题。有的开发商不按标准建设配套设施、住宅建设质量不合格、将不具备居住条件和使用功能的住宅交付业主使用，这些问题待业主入住后长期得不到解决，致使业主迁怒于物业管理，形成物业纠纷。

　　据介绍，以前省会房地产市场实行的是“谁开发，谁管理”的开发模式，这种运作机制也直接导致物业不得不看开发商“脸色”的后果。小区建成之初，物业公司能否进驻、物业管理开办费给与不给，都是开发商说了算；物业进驻后，开发商为使楼盘好卖，也往往有意压低物业管理费，造成物业公司盈利能力被遏制；停车场、商铺本是物业公司弥补经费不足的重要经济来源，但收多少、物业能分几成，还是开发商说了算；由于两者合作中的不平等，造成许多物业不得不处理一些由开发商违规造成的遗留问题，造成与业主日后矛盾的缘由。

　　症结二：

　　旧版条例不完善

　　“以前实施的物业管理条例存在不完善的地方，成为一些物业纠纷的焦点问题。”省会有关物管专家表示，2003年国家《物业管理条例》公布实施以后，对规范物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，起到关键作用，但其中一些不完善的地方，成为物业纠纷的焦点，包括公共设施产权无法界定、业委会经济来源问题、如何对业委会进行监督等都成了一些纠纷出现的导火索。

　　据介绍，几年前我市东南某小区内进行的学校、绿地之争，就是一场因《物业管理条例》缺陷而引发的物业纠纷。

　　哪些才是公共设施，如何界定，成为物业、小区业主各执一词的话题。省会物管专家表示，其实，《条例》无法、也无权对小区的公共产权的归属权进行落实，毕竟《条例》是“法规”，不是“法律”，而“法规”是不能对此有所规定的。

　　专家表示，小区公共设施的归属权应该由《物权法》来界定，正常的顺序应该是先有《物权法》，后有《物业管理条例》，现在二者的顺序颠倒过来了，因此产生了些矛盾。不过，随着《物权法》10月1日的实施，以前出现的这些纠纷将会得以解决。

　　症结三：

　　民主决策得不到充分发挥

　　民主决策的作用得不到充分发挥也导致业主与物业公司之间的矛盾。相当多的物业管理区域没有成立业主大会，有的小区业主大会筹备、选举和运作不规范，有的业主委员会缺少制约，热衷于挑起物业公司和业主的矛盾，不服从政府部门监督和管理。

　　症结四：

　　物业收费标准不细

　　物业费纠纷是小区主要矛盾之一。市房管局有关负责人表示，物业公司自身服务意识淡薄，利用停水、停电等手段制裁业主，随意停止服务，造成住宅区无人管理，由此造成许多业主不交纳物业费，物业公司服务更加没有保证，形成恶性循环。

　　有关资料显示，近些年来省会法院受理的物业公司追费诉讼呈上升之势，业主的欠费理由集中在“暖气不热、地板裂缝、丢自行车”等问题。诉讼中，被告席上的业主们提出的抗辩理由大概包括这些内容：物业公司收费标准无依据；天花板、墙体裂缝，插座不能使用，而物业公司不能及时修理，地下室被盗；小区对面酒店噪音扰民而物业公司不能制止……然而，业主这些看似理直气壮的理由，却最终没有成为抗拒交纳物业费的合法依据。

　　市物业管理协会有关负责人表示，出现这种情况一方面因为目前物业收费缺乏一个细化的“菜单”，给人以什么都应该管的误解；另外，由于一些业主对物业管理条例不了解所致，认为物业企业是“包打天下”，小区内所有的事都应该由物业公司来负责，造成了认识上的错误。

　　此外，一些业主缺乏合同意识，不知道如何维护自己的权益；长期以来，计划经济下国家包管理包服务的传统，使人们缺乏付费买服务的习惯等也造成了业主与物业公司的矛盾升级。

【来源：石家庄日报】